サラリーマン 年末調整が家orマンション購入になぜ重要か
このようなお悩みをお抱えの人はいませんか？
- 結婚したし、そろそろ家orマンションを買いたい
- 転勤族だけど、子供の学校を考えたら賃貸を点々と繰り返すのはもう嫌だ
- 子供が生まれ、手狭になったから、引っ越しを機に家orマンションを買いたい
こういった悩みの方に、年末調整の重要性を説明します。
本記事の内容
- 年末調整が家orマンション購入に重要な理由２点
- どうすべきか？
- まとめ
この記事を書いている僕は、自称不動産王で、夫婦で借入1億円をして、5か所に不動産を持っています。住宅ローン含め、借入経験が4回あるので、その視線から年末調整の重要性を解説していきます。
１．年末調整が家orマンション購入に重要な理由２点
- ①融資の審査では、源泉徴収票が重視
- ②夫婦合算の給与が、来年上がるとは限らない
①融資の審査では源泉徴収票が重視
銀行は①購入物件の担保価値、②勤め先の信用、③個人の信用の３点で融資の審査をします。このうち、③個人の信用で最も重視されるのが源泉徴収票です。年末調整をすると、この源泉徴収票が発行され、個人の「信用力＝資本金」が評価替えされます。
例えば、
今年の12月までであれば、2019年の収入状況で融資の審査を受けられます。これが1月以降になると、2020年の収入状況での審査となります。
多くの人にとって、2019年の収入状況の方がいいのではないでしょうか？
そこで考えるのが、
コロナショックを機に始めた副業で、少しでも収入を高く見せる工夫だと思います。しかし、源泉徴収票で審査するので、副業収入はノーカウントになります。
源泉徴収票とは、年末調整の結果であり、勤務先が本人の代わりにする「給与所得の仮申告」です。当然副業収入を含みません。個人の収入証明する手段としては不完全であり、確定申告の控えや住民税の納税証明書など、もっとふさわしい書類があります。それでも、残念ながら銀行は給与だけでの審査を重視するので、源泉徴収票を求めます。
私の場合
インド駐在勤務時代の収入で住宅ローンの審査を求めましたが、源泉徴収票を求められ、それがないということで、給与明細の提出で乗り越えました。
また、最近太陽光発電を買いましたが、借入審査では投資マンションの不動産収入をカウントしてもらえず、結局給与のみでの審査になりました。確定申告の控えを出しても断られ、源泉徴収票に差し替えました。
②夫婦合算の収入が、来年上がるとは限らない
欲しい物件が単独融資で変えない場合、夫婦合算での審査になります。
その場合、夫婦両方の源泉徴収票が12か月間フルタイムでのカウントになるとは限りません。妻が産休や育休で１２か月間働けていなかったり、既に来年の収入減が見ている場合があります。仮に自分の収入が伸びたとしても、世帯収入＝信用力には波があります。家族計画も含めていつが給与収入のピークなのか知っておく必要があり、年末調整をすると一つの節目となります。
どうすべきか
まず夫婦合算で源泉徴収票の合計が翌年改善傾向か、改悪傾向かを見極めましょう。
※自宅購入含め、投資は自己責任です
✓改善傾向の場合
事前審査は無料なので、とりあえず今の信用力を知っておきましょう。
コロナショックのせいで、１月以降、借入れ条件が悪化する可能性があります。従来であれば給与収入５００万円以上が一般的なボーダーラインでした。１月以降になると６００万円に上がると、親しい不動産業者から話を聞きました。銀行は政府保証が付くとは言え、不良債権が増えています。
✓改善傾向の場合
過去の有利な源泉徴収票を使えるうちに、融資を得るようにしましょう。１月３１日までにできたことが、翌日からできなくなる可能性があります。融資の付かない客と分かると、不動産業者の態度は変わります。いい情報が回ってこなくなる可能性もあります。源泉徴収票次第では、オープンハウスの見学を断るところや、セミナー参加のクーポンがもらえなくなることもあります。