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平凡なサラリーマン Written by なぎささん

人生初の不動産競売に挑戦！#2　タッチの差で落札＝年収2倍のチャンス逃す　でも外れ幅はそんなに悪くない

自宅 資産

前回記事の続きです。

結果落札はできず

不動産競売の落札結果は裁判所の執行官室で読上げ発表される他、ネット BITでも開示されます。

ネットデータは閲覧期限が短いので、魚拓目的で上記ポスト。

記載のとおりタッチの差で落札逃しました。

タッチの差とは

  • 入札者は8名で
  • 今回の落札額は27,294,510円の総研
  • 次順位は26,800,000円の近畿エステート
  • 私の入札額は25,000,000円
  • 対する売却基準額は18,460,000円

相場分析をする限り売却基準額（＝不動産鑑定士評価）の２倍値落札はよくある話。

入札者数は多い時で３０名、少ない時は１名。対する今回は8名。

落札額は極々少人数の僅差で決まったと言えるでしょう。

そもそもスゴイ価値のある物件だった

冒頭Xポストのリピートですが、

御堂筋線を知らない大阪人なんているはずがなく（なんなら関西人）

その車両ラッピングは新駅開通の宣伝で目白押し。

今回の競売物件はその新駅から徒歩最短距離にある戸建て物件群の南東角地。

しかも南側隣地は地域の防災公園。

東側隣地にはスーパー建設中。

西側隣地は販売から3週間で3,480万円で現金！！！即売

北側隣地は先週から3,380円で売出し、既に問い合わせ多数

更に同区画の北西には4,280万円の物件も売出中。

どう考えても競売のスタート値1,846万円は激安だった。

なのに入札件数は８名。

いやいや～～～本来30名越えが過去データからの相場でしょ。

改めて、周囲の盛り上がりと、この物件の注目のなさをアピールします。

もし自分が落札できていたら

 

なんと、あの超短期間で住宅ローンの事前審査がOK！

しかも4000万円まで。

昨年ワンルームマンションを売り（関連記事）、与信枠を確保していたかいがありました。

それに加えて、給与UP（関連記事）と太陽光の借換相談（関連記事）で日々銀行とやり取りしていた下地もあり。

申込からわずか2日間という超スピード勝負での回答でした。

競売物件は内見ができないことと、そもそもの元所有者の素性の悪さから銀行の取扱いは少なく、融資がでない＝敷居が高い＝個人入札なしという業界でした。

このスピード感には驚きです。

「どちらかは売る！」という決意で入札

もし落札できていたら、間違いなく即売していました。その資金力を入札直前にしれたのは大きかったです。

ただ、本当に住むか？と言われると…

内見せずしてその判断はさすがにできなかったので、今の家か、競売物件、どちらかを売り、やはり住居は一つという目論見でした。賃貸は住宅ローンの規約上できませんし、そのつもりもなし。

住替えて今の住居を売る場合、

残債は2,500万円、対する売却査定額は地元の不動産屋で4,200万円、大手不動産屋で3,400万円。（なにの差？）

いずれにしても1,000万円近い含み益を現金化できたことでしょう。我が家とは2歳差。

その上で新規の住宅ローンが4,000万円までいけたので、合計5,000万円以内で快適な住替えができるかが管理点でした。

リフォームか立替か？

これを入札前に判断できないのが痛手ですが、今も住人がおり、同時期に建てられた家が同じ区画内に半分ほどあるので、リフォームOKかもしれません。

ただ、最近急に売却が増え、半数以上の家が建直しているところを見ると内部は古いのかもしれません。

1週間という限られた時間で住替えようの新築見積も作りました。

結果、建物＋外構費＝3,500万円＋土地別途。

土地を1,500万円で入札することは制度上不可能なので、5,000万円での住替えは厳しかったかもしれません。

もっとも、見ずして決められなく、今後絶対このレベルの優良立地はでないでしょう。

では、競売物件を転売するなら

初めての競売なので、安全レベルで見積ました。

3,480万円で現金即売された東側隣地の物件には、住宅ローンOKなのにタッチの差で買えずに逃した人がいたそうです。

なら、入札額の算出

即売ラインは3,200万円（安全を見て）

その為の仲介手数料は102万円　（3,200万円＊3％＋6万円）

1年間の住宅ローン負担は100万円

更地の方が売れやすいので解体費用が400万円

登記、不動産取得税、火災保険を最大100万円

ゆっくりしていると、1月1日をまたぐたびに固定資産税の支払いも生じてしまう。

こう考えると、2,500万円の入札が年内売却の安全ラインでかと。

情報戦が楽しい

新入社員でいきなりインドに飛ばされ、工場用地の買収交渉をしていたころを思い出します。

思いつく全てのところに顧客面して情報取をし、入札してきそうな人と市場調査に明け暮れました。

1週間という短期間でしたが、周辺不動産を住替え目的として内見して回り、時価と売却スピードと需要の相場感をつかみました。不動産屋とやり取りする内に、新規売出や成約情報も耳にしました。

妻にはもちろん事情説明をしており、その上で自宅の売却査定を2社も実地でしてもらいました。

銀行には通常扱わない競売物件に対して、2日間という異例のスピードで住宅ローンの事前審査を通してもらいました。

また、この世には競売斡旋会社なるものがあるらしく、そこの社長と仲良くなり、入札斡旋の邪魔してもらうようお願いもしました。（これあり？）

もちろん、定時でちゃんと仕事をしつつ、その移動時間や休日を最大限駆使してのことです。

落札には至りませんでしたが、大外れではなく、タッチの差であったと信じます。

保証金370万円は振込から約1週間くらいで返金予定。

リスクテイクの結果、ゼロリスクで良い体験を買えたと思います。

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