5年間ホールドしてきたワンルーム賃貸用マンションを売却 不動産投資をして学んだこと3選
5月末で5年間ホールドしてきたワンルーム賃貸用マンションを売却しました。
これを投函すれば、
マンションがお金に変わり、
返済に消え、
ポジションリセットになる。はじめての不動産売却です。#ワンルーム#不動産投資 pic.twitter.com/bK2h5igQuU
— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) May 17, 2023
- 11月 転職が決まり年収が1.8倍（予想）になることが決まる
- 12月 本業（＝サラリーマン）鞍替えのための業務引継ぎ
- 1月 副業として賃貸マンション売却活動スタート
- 2月 売買契約成立
- 5月 引渡し
- 6月 残務整理完了
ざっと今までの経緯をまとめるとこんな感じです。
本日の記事
- 不動産投資をして学んだこと3選
- 不動産はちゃんと売れる
- 投資マネーは動かしやすい
- 投資の良し悪し iDeCoに比べれば100倍マシ
- 今の感想
この記事からわかること
不動産投資の原理原則がわかります。
不動産屋の多くは実際に自分の住居以外買ったことがない素人です。いや、自分の住居さえ買ったことがない場合も多いくらいです。
そんな営業マンの売り文句ではなく、実際にやってみた人の学びと正直な感想がわかります。
この記事の想定読者
- 不動産投資に興味がある人
- iDeCoをしていて、それ以外にも興味関心はある人
- 貯金以外の投資経験がある人
この記事を書いているなぎささんは
投資では素人です。決してFIREなんか狙っていません。投資の本業化も考えたことはありません。
しかし、いっぱしの投資経験はあります。
- 2015年 3000万円で自宅を購入（自宅は投資とは言わないが、、、）
- 2015年 1600万円で自宅とほぼ同時に賃貸用不動産マンションを購入（←これを今回売却）
- 2018年 300万円（くらい）ハワイのヒルトンホテルのタイムシェアを購入
- 2020年 4600万円で宮崎と兵庫県に太陽光発電所を購入
- 2021年 200万円（くらい）コロナの底値で鎖国状態のハワイにタイムシェアを買増し
本業ではインドで工場用地（約1万坪）の買収経験もあるので、30代にしては購入経験が多い方だと思います。※関連記事
不動産投資をして学んだこと3選
ずばり次の３点を身をもって学びました
- 不動産はちゃんと売れる
- 投資マネーは動かしやすい
- 投資の良し悪し iDeCoに比べれば100倍マシ
細かく解説していきます。
不動産はちゃんと売れる
売れるものは資産。売れないものは死産。
「売れる」は当たり前だが、超基本
2015年7月の購入以来、だいたい半年毎に売却依頼のハガキやメールが来ては、その架空の高値に踊らされてました。（関連記事）
また、マネーフォワード上でホームズ君のプライスマップと連動し、時価推移を日足で追いかけてきました。
売れることは体感してきましたが、いざ売ってみて実感に変わりました。
不動産はちゃんと売れます！
よく損得話が重視されますが、これは全て売れること前提の話で、売れるかどうかの方が100倍重要です。
この世には買い手がつかない「死産」ばかり
ちょっと話がそれますが、先週家の中にある貴金属金の出張査定をしてもらいました。
家宝と思っていたものの安いこと！
新品で買えば100万円は絶対にする訪問着が帯びセットで500円でした。金の刺繍をふんだんに使っているので、貴金属市況分くらいは…と思っていましたが、客なしとのことです。
今の時代、着たい人はレンタルらしく…
妻が愛用しているカルティエは総額200万円以上もしたのに、査定額は6万円程度でした。
もっとも、値段がつかないものもほとんど。
どんな高い物でも、顧客がいなければ死産です。
売れるのに売れない「死産」だってある
確実に売れるものなのに、立場上売れない死産もあります。
自分の場合だと毎月積立て購入していた自社株です。単元株以下の端数は退職しない限り売れません。
単元株以上であっても、決算発表前などの大切な時には売れません。
それなりの役職につけば、もっと売りません。
一定数手持ち分があると、規制や取引量の関係で売れません。
金融資産とは5営業日以内に現金化できるものをさしますが、実質売れない場合もあるわけです。
相続放棄 所有者不明の土地が日本には九州と同面積もある
土地神話の日本ですが、持ち主不明で取引ができない土地が九州と同面積もあるといわれています。
ここまでなると社会問題問題です。
売れるとは顧客と制度の掛け算
売れるか、売れないか
これが資産と死産の境目としたら、KPIは顧客の有無と法規制です。
知識はあっても、実際に売れるとこの掛け算を同時クリアできたのだと感じました。
「売れる」不動産の時価CK方法
ホームズ君のプライスマップを使うとマンションの時価価格と賃貸収入が同時に見れます。さらにこれをマネーフォワードに連携すると、時価変動を株価の如く日足で可視化できます。
売れる不動産であれば、月々の賃貸収入や仲介業者からの売却依頼があり、経済活動の血流を感じることができます。
投資マネーは動かしやすい
ぶっちゃけ売却のために費やした時間は10時間程度です。
これが自宅だと思うとそうはいきません。
投資マネーと生活マネーは規模も動かしやすさもケタ違いです。
売ったものが自宅だと思うと荷が重い
もし自宅を売ろうものなら、売りが先か買いが先かで悪戦苦闘します。
家族を持つと住替え先の決定は独断ではできません。住宅ローンの返済や新規借入れ、そもそも賃貸か持ち家かなど、いろんな悩みが出てきます。
同じ悩みを購入者も持っています。
このような需給の連鎖的マッチングが神の手でなし得たとして、そこに大金を動かすだけの信用がついてくるかはまた別問題です。
売りが先でも買いが先でも、悩みの大きさに手間もコストもついてきます。
投資マネーの現金化はどんなに楽か
繰り返しですがマンションを売却するにかけた時間は10時間程度です。
購入する時もそのくらいでした。
内見は買う直前に10分程度したくらいです。
それでいて私だけで14百万円も動かしています。
細かく言うと、
- 購入時に1600万円
- 運用中に360万円
- 売却時に1400万円
これだけの金額を、懐を痛めず、時間も手間もかけずに動かしています。
投資マネーは本当に根が軽いです。
※損益で言うと、ちょっと赤字です。
売却時の手続き
私の場合はこんな感じでした。
- MoneyForwardで時価の高騰を知る
- よくハガキで売却依頼をしてくる業者に電話
- 専任媒介契約書の取り交わし
- 業者の定期報告を受けながら自分でも時価調査
- 納得したら売る＝電話でGo
- 書類や支払い処理
現金化に要した日数
上記の全部を合計して、大体半年かかりました。
時間短縮や儲けUPの方法は他にもあったかもしれませんが、自分の数年分の年収を動かす話なので事故が起こらないことを優先しました。
流動性は資産と死産を分かつもの
流動性とは社会性と技術の発展が生み出した人類の叡智です。
手元に金塊があったとして、それを趣味の装飾に使ってしまえば、それ以上の価値は生まれません。
しかし、国家と言う社会的信用と鋳造技術が組み合わさると金貨となり、経済を動かし、戦争の勝敗までつけてしまいます。
たとえ1円の価値しかない金であっても、１年間で1万人のポケットを行き来したら、その価値は1円では済まなくなってきます。金と金貨の違いです。
さらにこの１円金貨に端数処理の自由とネット技術を組み合わせると、１秒で一万人の人のポケットを行き来するようになり、ビットコインが出来上がります。
金塊から金貨、金塊からビットコイン。元値を爆増させる仕組みは信用と技術からなる流動性です。流動性とは人類の叡智。
これに逆張りをすれば死産となり、これにベットすれば資産となります。
投資の良し悪し iDeCoに比べれば100倍マシ
さて、売れない工夫を極限まで突き詰めた死産がiDeCoです。
世間的には不動産投資は怪しく、iDeCoは賢く？
私は両方してますが、絶対真逆でしょう。
iDeCoの現金化要件をおさらい
確定拠出金の悪さは厳しい解約条件。
健康な人にとっては月に土地を買うような話です。
要約
・生活保護になる
・外国籍になる
・障害者になる
・死ぬ(＝相続税)#iDeCo #確定拠出年金 https://t.co/I1t1OYt3qM— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) June 14, 2023
65歳未満で現金化するためには、死ぬか、障がい者になるか、生活保護になるか、外国籍になるかです。
そんな悩みとのバランスを考える前に現金化して、現世の借金を返したいものです。なんせ、1億円も借りています！
iDeCoは月に土地を買うようなもの
もちろん、価値の実在確認はいつでも出来ます。
四半期毎の運用報告書、マネーフォワードでの時価チェック(日足)、ネットでのポートフォリオ管理。
でも眺めることしかできない数字は月に土地を買うような話です。
iDeCoは「止まれない」「止めれない」「担保にできない」死産
止まれないとは実質65歳になるまで現金化できないこと。
更に悪いことに、毎月の掛け金をゼロにすることもできません。一度始めたら最期、65歳まで最低でも毎月1000円課金し続けることになります。給与天引きなので、その意識もないという巧妙さ。これが他の商品なら詐欺と言われます。
更に、資産なのに担保がつきません。一方、つい最近まで国民年金には担保価値があり、借金できました。
これらは価値や顧客の有無ではなく、規制がなぜか売り文句に化けた結果です。流動性への逆張りは科学への否定です。
iDeCo＝節税の嘘
iDeCoは節税ではなく、正しくは課税の先送りです。
確かに給与所得控除があるので、稼ぎが多い現役時代に節税効果はあります。
しかし、時が来ると退職金所得として課税されます。
給与所得より年金所得が優遇されるという常識は今の話です。
これがどうなるかは先送りした分だけ不透明になります。
iDeCoは口座残高に課税リスク
確定給付企業年金と確定拠出年金(＝iDeCoも)は、積立金の全額に、一律1.173％の特別法人税が課税される。
iDeCoが節税策というのは大嘘！
特別法人税が課税されれば、毎年指数関数的に資産が減ります。#iDeCo #確定拠出年金 https://t.co/4SiNdrUGB3— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) June 14, 2023
iDeCoには特別法人税があり、残高に対して1.173%課税されます。
不動産投資に対する固定資産税(税率1.4%)と同じ考えで、それよりマシと言えばマシですが、預金に課税されてると思えば、こんな詐欺口座はないです。
幸い1999年の制定以来毎回試行されてますが、未来は未来です。
今の感想
色んな投資をし、その全てに一度以上の売却経験がある身として、今の正直な感想です。
不動産投資がいかにマシか
世間的にはiDeCoは正義ですが、それに比べれば何千倍もマシです。
売る売らないは自分と顧客の決め事として。制度として流動性に逆張りし、元本ロックで課税し、辞めたい人からも強制徴収が続くiDeCo。
方や、実際５年間やってみた儲けはないに等しいですが、売り買いそれぞれ10時間くらいの手間で、買いで1600万円、運用で360万円、売却で1400万円を産み出す資産としての流動性はスゴイです。
人間は買う時と売る時にもっとも学ぶのもです
正直50万円くらいの手出だしがありますが、学んだことは大きいです。
流動性。
これは売り買いするときにこそ実感する資本主義のど真ん中で、これこそが資産とは何かを哲学させてくれます。
学びのあるなしは損得よりも投資のKGI
学びがあれば、それが次への原資です。
株や仮想通貨を始めた時もそうです。
まずは小さく買って、売ってみます。
玄人になると「売るな！」「投資は長期だ！」とか言いますが、大前提は売れること、売り方を知ってこそです。持った経験がなければ、学習機会すら来ないでしょう。
カモられそうな私ですが、
次なるチャンスのために、
年収を倍にし、
ポジション整理をし、
頭の中を整理しています。