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平凡なサラリーマン Written by なぎささん

売却交渉の実態　そりゃそうだ　マンションの時価はネットで公表　高値つかみした男の顛末

賃貸マンション


直近記事の続きです。

  • で、実際売れたの？
  • 売却交渉の詳細は？
  • 交渉だから株価みたいに始値、高値、安値、終値、指値はあるの？

結論、売りませんでした！

本日の記事

  1. 売却交渉の実態
  2. そりゃそうだ、マンションには公表された時価がある
  3. 残債ラインが時価に追いつくのはいつ？

この記事から分かること

よくサラリーマンの節税と称して販売されているワンルームマンションがいかに手離れしにくいか分かります。

流動性は資産の大切な要素です。

よく分からずに買った私ですが、これからする人は買う前に「時価」を見極めましょう。

売却交渉の実態

結論、売りませんでした。

売れませんでした！ではなく、売りませんでした。

なぜかというと売却損

  • 始値1200万円
  • 高値1350万円
  • 時価1350万円
  • 指値1600万円
  • 残債1480万円

５組も売却交渉に来てくれたようですが、

その最高値を持っていしても債務帳消しにはならないので、今回はホールドという結論です。

売らない理由

  • 現状得もしてないが損もしてない（単月収支はプラス千円）
  • キャッシュアウトしてまで売る焦りがない
  • 損切りしてまで買いたいものがない（新しい借金欲）

もし売った場合のシナリオ

もちろん、売りたいなら売れました。

損得にかかわらず、「売れる」というのは大変重要な事実です。

ただ、残債１４８０万円＋（一括返済手数料２０万円＋仲介手数料５０万円）ー売却額１３５０万円

＝赤字１００〜１７０万円！！！

となります。

なぜ１３５０万円にしかならなかったのか？

私は残念ながら１６５０万円で買いました😭

そりゃそうだ、マンションには公表された時価がある（関連記事）

購入した時の私はあまり売却市場を知りませんでした。

当たり前です。これは「持つ側の世界観」です。

ただ、今にして思えば、マンションの時価は秒で誰でも調べがつきます。

売値の正当性くらい、判断つくようになりましょう。（過去の俺）

ホームズ君のHPで時価を確認

今にして思えば、不動産屋からの売却依頼はこのレンジの高値傾向で話がきます。

マネーフォワードで時価を確認

でも今回の売却交渉で学んだことは、売値がついて、せいぜいマネーフォワードの時価です。

売却依頼のビラで時価を確認

 

思い返せば、四半期に一度くらい売却ビラがきますが、

私の想定債務か、想定時価の上限値でした。

ただ、実際の電話なり対面交渉をすると、マネーフォワードの時価です。

残債ラインが時価に追いつくのはいつ？

売り抜けるのはまだ早いです。残債ラインが時価に追いつくまではホールドになりそうです。

返済計画表

回数 返済年月 返済額 うち元金 うち利息 借入金残高 借入額
97 2025/08 53,983 32,159 21,824 13,608,112 16,500,000
98 2025/09 53,983 32,210 21,773 13,575,902 16,500,000
99 2025/10 53,983 32,262 21,721 13,543,640 16,500,000
100 2025/11 53,984 32,314 21,670 13,511,326 16,500,000
101 2025/12 53,983 32,365 21,618 13,478,961 16,500,000
102 2026/01 53,983 32,417 21,566 13,446,544 16,500,000
103 2026/02 53,983 32,469 21,514 13,414,075 16,500,000

返済計画表を見ると、2025年11月には今回の売却額に残債ラインが追いついてきます。

この日以降なら利益が出ることになります。

ま、実際一括返済手数料とか仲介手数料がかかるので、もう数ヶ月後でしょうけど。。。

時価は上がるの？下がるの？

家賃が千円変動すると、時価は３０万円変動するそうです。

築年数は５年、１０年が大きな句切なので、今年の8月以降は１回目の下落リスクです。

ま、新築プレミアの下落よりはマシでしょうけど。

一方、上昇見込みとしては

  • ２０２５年大阪万博
  • ２０４５年リニア開通
  • そして何より「世界で２番目に住み良い都市大阪」

万博以外は眉唾ものですが、どれも権威ある機関の発表です。

実際今の心境

さてさて、２０１７年に１６５０万円で買い、

5年も経つのに残債＜時価＜＜＜取得額

損益分岐点まで早くてあと３年。

これはいいのか、悪いのか。

今の心境は「計算通り」です。そんなもんだと思っていました。

逆に8年でトントンラインならまだ言い方と思っています。

参考にするのはサラリーマンとしての実業

日中、５００名以上の社員が8時間の定時労働時間の全てを注ぎ込でいる自動車部品の製造ラインは基本５年間の回収見込み（＝車のライフ）です。

前の会社なら直販の修理部品市場もあったので６年計算。

現時点で損が出るのは仮に本業であってもそうだと思います。副業なら尚更ですし、これに関しては完全ほったらかしの資産なので、理解の範囲です。

逆に8年目で利益ラインにのる算段と思えば褒めたものです。

「売れる資産」という証明は価値あり

「売る」か「売らない」か別として、「売れる」＝権利には価値があります。

iDecoなんかは売れない資産です（65歳まで）

年金はどんどん売れない資産になる傾向。

どちらも仮に「売れる日」が来たとして、その時の税制で課税されるので「節税」ではなく「延税」という名の資産ロック。

それに比べたら、ワンルームマンションの流動性の方がまだマシ。

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