スマホで簡単 マンションの時価の調べ方 マネーフォワードでBSを作れ
生活の中の一部にマンションが組み込まれている人はきっと多いと思います。
- 持家派 ＃＃＃円で買ったけど、いつになったら売却益が期待できるの？
- 賃貸派 買うつもりはないが、住宅ローンと比較して、どのくらい高いの？
- 社宅派 自分に賃貸利用をさせるより、もっとトータルメリットを出す方法はないの？
こんなことを考えると、マンションの時価って気になりますよね。。。
本日の記事
- マンションの時価評価額をネットで取得する方法
- 買った場合の賃料を「試算」する方法
- 買ったはいいが、その後の損得を評価する方法
- 最後に「時価」という時代のキーワード
この記事からわかること
家計簿アプリ マネーフォワードを使って、マンションの時価を簡単に調べる方法が分かります。
時価が分かると、色んなことが分かります。
賃貸派の人なら、合理的な賃料が試算できます。
持家派の人で、既にマンションを持っている人なら、売却益を試算できます。
自分の会社名義で家を持ち、自分で自分に貸している賢い人なら（＝社宅派）、もっといい市場を検討できます。
自宅の所有形態にかかわらず、時価が分かると、いろいろ面白いです。
この記事を書いているなぎささんは
かれこれ５年くらい、マネーフォワードの家計簿アプリを使っています。
長いこと使っていると新しい機能に対する感度が落ちるものです。
昨日久々にいじって遊んでいると、マンションの時価評価をネット連携する機能を見つけました。
精度や対象範囲はいざ知らず、面白いと思ったので、共有します。
以前、自分の賃貸マンションの売却査定をしてもらったことがあるので（過去記事）、
そことの精度比較もしてみたいと思います。
１．マンションの時価をネットで取得する方法
それでは、今日の本題です。
✓家計簿アプリ マネーフォワードとは
たぶん、日本で一番使われている家計簿アプリです。
「家計簿」とは言いつつ、複式簿記に対応しています。
PLとBSがセットで自動作成されます。
会計知識がなくても、直感的にスマホで管理できるので、便利でお勧めです。
確定拠出年金の運用実績や、厚生年金の積み立て残高など、
普段意識しない自分の「別の財布」までも連携が可能です。
クレジットカードを連携していると、色んなポイント残高（＝埋蔵金）が分かるので、これもおすすめです。
因みに私は、新婚時代に夫婦の金銭感覚の違いを埋めるために、導入しました。
悩みが解決されたわけではありませんが、これがないと、自分を把握できないくらい大切です。
✓マンションの時価評価額をネットで取得する方法
マネーフォワードにはいろんな連携機能があるので、これはまた別の記事にしようと思います。
さて、今回は「マンションの時価評価」に特化した説明をします。
マネーフォワードはよくT V CMをしている不動産業者HOME’SのWEBサービスに連携しています。単に時価が知りたい人は、これから下の記事を読まずに、このHPを見るだけでも十分面白いと思います。
このHPで検索すれば、日本中の不動産市場価格が分かります。
地図上と時価をリンクして検索できるので、直感的で楽しいです。
ここで、マネーフォワードを使うと意義は、個人BSという全体感の中で、マンションの価値を見れるからです。
✓検索時に必要な情報
マネーフォワードの設定画面です。
方位と面積は実物を知っていないと難しいですが、後はすぐにわかるはずです。
ここに必要情報を入力して、「更新」を押すと、
銀行の口座残高と同じような感じで、時価が表示されます。
負債と資産、バランスすると、どちらが残るのか。
バランスシート BSが出来上がるわけです。
会社が使っている会計ソフトと違って時価なので、ある種こちらの見方の方が安くて上質です。
２．買った場合の賃料を「試算」する方法
賃貸派の人は、賃料「原価」との比較をしてみてください。
持家派の人は、応用編で、賃貸経営へのステップアップを検討してみてください。
✓返済シミュレーションのオススメアプリ
シミュレーションには、金利計算を使います。
複雑なので、計算式どうこうより、スマホアプリで乗り切りましょう。
まずは、このスマホアプリを取得しましょう。
アプリ：住宅ローン計算シミュレーター
この話に限らず、金利計算がささっとできるので、とてもお勧めです。
✓買った場合の賃料を「試算」する方法
買った場合の試算方法です。
金利設定は２択です。
１ルーム以上あり、本人が住むのであれば、住宅ローンの金利を適応します。
今だと大体０.４％くらいです。
もし１ルームしかなかったり、そもそも賃貸経営目的の場合は、事業ローンになります。
これは購入者の信用力にもよりますが、サラリーマン向けの賃貸物件だと、JACSSで１.９６％です。
ここに、返済期間３５年間と先ほどの時価を入れます。
すると、月々のローンの返済金額がわかるので、これが大家さん目線での賃貸「原価」となります。
ネゴるにしても、これよりは高く貸したいというボトムラインです。
✓「試算」と現実との乖離
では、実際なぎささんの事例を見てみましょう。
時価１３４４万円＊金利１.９６％＊３５年＝４４,２４６円/月 ＜ ６万円/月の賃料
試算結果から、実際の賃料の方が高いことが分かります。
ヤッター！と言いたいところですが、
１６５０万円で購入したものなので、１３４４万円の時価には損した気分にもなります。
そこで、実際に売却査定をした実績を含めると、１４８０万円≒今の残債となります。（過去ツイート）
これだと、来年からは努力なしで貯金ができることになるので、得した気持ちになります（過去記事）
全ての指標で勝手いるわけではないので言い訳ですが、結局、損得感情というのは、見方次第です。
３．買ったはいいが、その後の損得を評価する方法
とはいえ、自分の全資産、ないしは、賃貸経営というセグメントBSで見た場合、負債と資産はどちらが残るのか。これは大切な評価指標だと思います。純資産という考え方です。
✓純資産の調べ方
マネーフォワードでは、銀行のWEBサービスと連携することで、ボタン一つでBSが出来上がります。
預金がいくら、
ポイントや厚生年金の積立、
所有する不動産、これらの資産総額に対して、
住宅ローンやクレジットカードなどの負債総額を瞬時に割り出し、
残るもの（バランス）が資産か負債かが分かります。
✓ここで行き詰る 負債総額のBS計上
ただし、ローンの種類や銀行によっては負債総額の自動連携ができません。
なぎささんの場合、イオン銀行の住宅ローンは負債残高が連携されますが、
JACSSで借りている賃貸マンション用のローンは連携されません。
引き落としの際も、イオン銀行だと元本（BS）と利息（PL）を別々にデータ取得ができますが、
JACSSの方だと、元本と利息の合計値でしかデータ連携ができません。
この瞬間、PLもBSも自動生成されなくなります。
ここに関しては、freeeの方で完璧な固定資産台帳と返済計画の自動仕分けを用意することで乗り切りましたが、素人には難しいです。たまたま、私がそれを前職で専門としていたから、楽しくできた感じです。
✓出来上がったBSと現実との乖離
今の話からもわかるように、マネーフォワードだと個人BSがキレイにできません。
賃貸マンション１３４４万円の資産に対して、負債ゼロ！という驚くべき計算ミスのBSになっています。
方法はあるのかもしれませんが、標準設定だけだといびつなことになるので注意です。
私の場合、しっかりしようとすると、どうしても１円単位で複式簿記の仕分けを考えてしまいます。
４．最後に、「時価」という時代のキーワード
さて、マネーフォワードやWEBサービスの欠点も述べた上で、やっぱり時価がわかるのはすごいです。
✓売り買いが電算処理される未来
キャッシュレス化というか、
ありとあらゆるものが電産処理で決済される世の中です。
インドの場合、お寺へのさい銭もQRC決済を使うとか聞きました。
ここら辺の感覚は日本人でいてはダメです。
取引とは電産処理であり、蓄積されたデータは時価を作り出します。
✓時価の一人歩きが作り上げる仮想通貨市場
この時価が一人歩きしてできたものが仮想通貨市場です。
ビットコインは世界の主要通貨TOP１０ に登るまでに成長しました。（今は下落トレンド😭）
誰でもスマホで時価を確認できるというのは、時として現金より信頼が高いです。
✓精度は如何せん、「時価」は時代のキーワード
家計簿アプリや個人BS、個人資産の時価評価の発展は始まったばかりです。
仮想通貨市場のような熱狂こそないものの、「時価」という時代のキーワードは今全ての人の家計に浸透していくと思います。逆に時価連動しないものは、著しく信用をなくしていくでしょう。
繰り返しですが、「時価」は時代のキーワードだと思います。