今週は賃貸マンション2室の解約とアパート１棟の新規契約で1.3億円が動いた こんなに動かせるんだと有頂天
前回の記事の続きです。
今週は
・契約したマンションの解約3,800万円
・手付金放棄20万円
・弁護士費用10万円
・アパート一棟の新規契約9,279万円
・手付金50万円単純合計に意味はないが、1億2,949万円が動いた。
自分がこんなに動かせると思ったことがなかったので、有頂天で駆け抜けた1週間でした。
— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) June 29, 2024
今週は激動の1週間でした。
火曜日の昼休みに不動産屋からいい話があり、そのまま業務終了後にZOOM会議。
なんと超良好物件が頭金20万円だけでフルローンで買えるとのこと。
でもでも、既に契約を終わらせ引渡しに向け話を進めている物件（前回記事）があったので寝ながら策を考え、
水曜日の昼休み＋１時間給で弁護士事務所に駆け込み、上記契約の解約交渉を依頼。
弁護士パワーで木曜日には口頭で決着が付き、金曜日には書面合意。
仕事帰りの電車内で合意文書にデジタルサインし、その足で9千万円の新規契約を完了。
合計金額に意味があるわけではないですが、空き時間の活用だけで1.3億円動かせた。
本日の記事
- 新規契約した物件説明
- 解約した物件の手続き
- 今の心境
この記事からわかること
不動産投資する上で、商品の性格の違いが分かります。
この記事の想定読者
サラリーマンで副業投資や不動産投資を考えている人。
この記事を書いているなぎささんは
先月人生最大の不動産契約したと思いきや、今月はそれを解約し、さらにデカいものを契約しました。
新規契約した物件説明
物件説明
一言で言うと、名古屋駅から電車＋徒歩で15分のアパート1棟買いの話です。
販売会社はシノケンという会社で、サラリーマンなどに融資斡旋込みで投資用アパートを販売しています。2022年に上場廃止をするまでは東証スタンダード市場に上場していました。おそらく、その業界では最も古株です。
特徴は老舗のゼネコン 小川建設を子会社に持つことで、土地の仕入れから建設、販売、賃貸管理まで一貫して内製化できていることです。また、この業界での信頼が厚いため、ジャックスやアプラスといった信販ではなく、地銀の融資斡旋ができることと、その融資パッケージが40年返済のフルローンということです。
メリット説明
メリットは黒字物件であることと融資条件です。
収支の見通し
10年間は空室保証付きで、最初の5年間に関しては値下げなしです。
その前提で、年間収支は545,324円(税込)の黒字です。
変動要素は固定資産税の下方修正（増益要因）くらいです。
頭金20万円を払っても、3か月で回収できます。
黒字物件である特異性
私が2017年に買い昨年売った日成アドバンスのワンルームマンション（新大阪）は単月黒字（若干）、単年赤字（固定資産税）でした。
これと同様のものを今買おうとすると、先月契約したプレサンスコーポレーションがそうなのですが、単月赤字、単年赤字となります。経営環境としては悪化傾向。
ロットも増加傾向で小さくいっぱいができなくなりつつあります。当時新大阪駅近に1600万円で買えたものが、大正区でも1800万円。東京なら4000万円以上といいますし、福岡では家賃の情報が物件価格に追い付いていないです。
要は、赤字経営が蔓延する中、今回の案件は珍しく黒字物件です。
補足すると赤字が悪いわけではありません
1室2～3000円の掛け金で、将来１室6万円近い家賃収入をインフレ連動込みで期待できると思うと、株取引ではあり得ないリターンです。団体信用生命保険もつくので、一般的な生命保険や医療保険、がん保険、給与保険の補償額と掛け金のバランスからすると断然いいです。不動産所得の赤字は損益通算で所得控除になるので、ふるさと納税とは違って本当の節税になります。相続時も不動産は実勢価格の7掛けに対して、その半額に課税されるので、節税効果があります。
一言で年金、将来への貯えと考えると、NISAやiDeCoよりもいいと思います。
ただ、赤字経営だと、毎月の出費が固定化するので、やっぱり黒字は嬉しいです。
融資条件がどういいのか
借入条件の常識として、高額を長期間、低金利、無担保、無保証で借りれたら、それが最高です。（評価項目は5つ）
個人で言うなら、住宅ローンと奨学金のいいところ取りです。
私の場合、
- 住宅ローンはイオン銀行で15百万円を35年間、金利0.67％、不動産担保、保証人は団信で代行
- 奨学金は育英会で2.4百万円を15年間、金利ゼロ、無担保、保証人あり
対する今回の借入条件は
- 島根銀行で88.7百万円を40年間、金利1.8％、不動産担保、保証人は団信で代行
比較要素として、
日成アドバンスのワンルームマンション（新大阪）は
- ジャックスで16百万円を35年間で、金利1.96％、不動産担保、保証人は団信で代行（返済済）
プレサンスコーポレーションのワンルームマンション（大正区）は
- オリックス銀行で38百万円を35年間で、金利1.6％、不動産担保、保証人は団信で代行
プレサンスコーポレーションは日成アドバンスに上記の5項目で全勝ちしていますが、
シノケンに比べると金利以外では4項目で負けています。
更に参考として、
太陽光発電は
- ジャックスで26百万円を15年間、金利2.15％、不動産＋売電質権担保、夫婦で連帯保証（返済済）
- アプラスは20百万円を15年間、金利2.15％、無担保、夫婦で連帯保証（返済済）
- 徳島大正銀行は34百万円を11年間、金利1.5％、不動産担保、夫婦で連帯保証（借換先）
ランキング化すると、
シノケンは金額（88.7百万円）と期間（40年）でNo１で、奨学金が金利（0％）と担保（無）でNo1、保証は細かな団信の項目でプレサンスが若干No1だが、不動産がある場合はほぼ同列。
借入条件が物件と販売人の信用に基づくものとするなら、ランキングは高額/長期間/低金利/無担保/無保証の指標で
- シノケン ◎◎△✖〇
- プレサンス 〇〇△✖◎
- 自宅 △〇〇✖◎
- 日成アドバンス △〇✖✖〇
- 奨学金 ✖✖◎◎✖
- 太陽光（借換前）〇✖△✖✖
- 太陽光（借換後）〇✖✖✖✖
デメリット説明
家賃保証（＝サブリース）の在り方が複雑かつ、解約しにくくなっています。
複雑とは、再転貸を前提とした転貸契約
家賃保証が再転貸を前提とした転貸契約になっており、実際の住人と所有者の間には2社も中抜き業者がいることです。問題は、転貸業者といえど法律上は住人なので、むげに追い出すことができず、逆に値下げ要求をする権利をもっています。そんな奴が住人含め3人もいる構造です。
オーナーチェンジで売るときにもこのややこしさがついてくるので、売価の評価減要素になります。
- 再転貸をする前提の転貸契約
- 再転貸業者は非開示、実際の住人も非開示、だけど解約時はその条件を継承
- オーナーチェンジで売ったとしても、この複雑さは解消できない
- 解約前に解約後の賃貸条件を把握できない
- 転貸業者には（実績はないものの）値下げ要求をする権利がある
- 同様に再転貸業者にも住人にもその権利はある
- 法律は住居の実態に関わらず、住人保護
よく言えば空室保証 そして黒字
一個人が上場企業と取引をすることは稀であり、上場企業に住んでもらっていると思えば、特別な立場かもしれません。あと、住人に身バレしないのは、楽と言えば楽です。
思うところはありますが、なんせ黒字の家賃保証なので、ま、いっかという感じです。
解約した物件の手続き
契約して1か月が経ち、6月下中に竣工予定とあったので、色々焦りました。
解約時の論点 違約金の対象かどうか
解約を考えるとき、その壁の高さとして、時間とお金があります。
まず、クーリングオフはできません
そして、今回新規契約したシノケンではクーリングオフがあります。
この差は、1か月たったプレサンスと契約したばかりのシノケンという違いではありません。
契約した「場所」に依存するようです。
喫茶店、自宅、メール、電話での契約ならクーリングオフOK。期間は7日間。
もし事務所で契約したのであれば、クーリングオフNG。
根拠は、契約者のおかれた状況とのことです。
クーリングオフがあれば、無条件に電話一本で解約できますが、その対応可否が時間の経過ではなく、契約した場所ということで、一つ大きな勉強になりました。
シノケンさんには、契約の意思をメールで先行連絡していたので、7月5日まではクーリングオフができます。
手付放棄による契約解除は契約内容の履行の着手が論点
クーリングオフがNGなら、手付金放棄だけで契約解除となるかどうかです。
これが無理で違約金解約となれば契約代金の２０％（＝８００万円！）が宅建法上の上限値で業界水準です。
契約書を読み返し、ネットで調べ、不動産屋に相談し、最後弁護士にも確認しましたが、この境目は「契約の履行の着手の有無」らしいです。履行の着手とは、客観的に見てその事実が確認できるか。
融資実行も登記移転も、そもそもの建物登記もまだ着手していなかったのだと思います。
ものとしてはたぶん完成していますが、そもそも建売契約で、私は施工主ではない。
内容証明郵便だけで勝てそうな状況
無料相談に応じてくれた弁護士含め、勝ち筋とそのための手段はだいたい見えてきました。
ただ、自分でするには次の契約が差し迫っており時間がないので、スピードと確実性を弁護士費用で解決しました。
今の心境
先月末も今月末も、とデジャブ感を感じながら深々と思いました。
正直自分がこんなに動かせるとは思ってもいなかった
前職給与では、自宅＋太陽光＋ワンルームマンションで、もうこれ以上貸してくれる人はいませんでした。その前提で、満額まで太陽光に突っ込んだつもりでした。
現職給与の見込みが見えてきたころ、家の建替えだの、リフォームだの、いろんなことを言って借りれる金額を見積りましたが、自宅売却＋マンション売却＋カーローンの返済を条件に、4～6千万円でした。
つい先月、太陽光の借換をしましたが、その事務手続きは半年？くらいかかり、自分は借りづらい人間なのだと思っていました。不動産競売にチャレンジしたときも、自宅の売却が融資条件でした。
業界最大手のRENOSYに物件紹介をお願いしたところ、借入金額の多さを理由に、面談を中断されました。
他の業者もそんな感じが有象無象と、、、
そんな自分が嫌で、ワンルームマンションを売りましたが、なかなか買い戻せず1年。
やっと先月プレサンスだけが買増し提案をしてくれ、喜んでいました。1部屋が２部屋になる喜び。
ただ、直前になって、いや、1棟＝8室！！！という話が舞い込み、金額、部屋数も、借入条件もすべてが好転。
気付けば売って完済した1,340万円の残債が、8,872万円まで大きくなっていました。
収入をアウトプットとするならば、インプットは時間かお金か信用
たぶん、収入を得るための方法はこの3択しかありません。
時間＝労働時間＝雇用やバイト。この考え方はよくわかります。
ただ、そのインプットを2倍にしても、アウトプットが2倍になるわけではありません。「雇われ目線」ですべきことは単価＝賃料UPと、労働の継続のみです。手を止めると、収入も止まります。
一方、お金をインプットとする場合、投入金額が２倍になればアウトプットはキレイに倍になります。その倍になった金額は再投資により、もっとアウトプットをもたらします。前者と後者は単利か複利かの違いに近い考え方です。
そして、信用をインプットとする場合、インプットを2倍にすると、商品設定が変わり、2倍以上のアウトプットを生み出します。
昔の私に、こんな融資の提案も、黒字物件の紹介も、解約交渉のアイデアも来なかったです。商品設定が改善されると、踏み出す一歩に怖さ減ります。
太陽光に与信の残額を全てつぎ込んだ時、私は怖くて副社長のところに行き、「もし自己破産したら給与はなくなりますか」と本気の面談をお願いしました。結論は、「個人の破産を会社は知りえないし、解雇の理由にはならない。振込ができなくて財務が気付いたとて、給与現金給付の人は他にもたぶんいる。問題ない。」といわれました。
それでも怖くて、背中を押してほしくて、前々職の社長のところに人生相談に行きました。来るか来ないかわからない人を、有給を取り、トイレで一人出待ちし、やっと見つけてエレベーターの数分で空き時間を確保し、ロビーで5分。
そんなギリギリメンタルが商品設定の改善により、解消されました。
給料の違いは2倍もないですが、投入できる信用力には5倍以上の差があり、商品設定は別次元です。
あらためて、
キャリアとは、雇用と資産運用と信用の三位一体であり、全部フル活用してこそ人生だと思いました。