☰
平凡なサラリーマン Written by なぎささん

今週は賃貸マンション2室の契約と太陽光の借換実行で7,290万円が動いた

賃貸マンション 資産

前回記事の続きです。

本日の記事

  1. 賃貸マンション2室を契約しました
  2. 買い急ぐメンタルを説明
  3. これでやっと諸々の転職活動が完了

この記事からわかること

属性がいい人ならできる投資マインドが分かります。

（属性がいい人が必ずしているというわけではないです。むしろマイナー。広めたい。）

この記事の想定読者

不動産投資をしてみたいサラリーマン。

興味がある人がいたら、私への紹介料目的も含めて、業者紹介します。紹介だけならノーリスク。

この記事を書いているなぎささんは

プロフィールの通り、自称「不動産王」で、不動産を買った経験は普通のサラリーマンよりは多いです。

売った経験もあるのが強み。

何はともあれ、同族の友人が欲しくてこのようにブログをしています。

賃貸マンション2室を契約しました

さて、今回の記事です。

物件紹介

2017年に初めて買った時の考え

話は一度ズレますが、

初めて賃貸マンションを買ったのは2017年で、自宅の購入とほぼ同時期でした。

このころ、自宅が欲しくて1年間、ほぼ毎週内見をしていました。おそらく５０～６０件は回ったと思います。

初めての不動産購入だったので学んだことも大きく、また賃貸を卒業することで達成感も大きかったです。

そして、何より、退職予定の65歳ぴったりで自宅の返済が終わる！という人生計画にうまくはまっていました。

であれば、この学びと達成感をもっと活用したいとの思いで賃貸マンションを１室買いました。

これで自分の人生計画が、65歳でたとえ定年退職（or待遇悪化）になろうとも、その時には衣食住のコストから永久解放されることになるという設計でした。

  • 住宅ローンの完済　＝　「住」のコストから解放
  • 賃貸マンションの完済　＝　「食」のコストから解放

特に賃貸マンションに関してはインフレ連動することと、その頃にはマンションから徒歩１０分の新大阪駅にリニアが開通し、東京駅まで90分という「地熱」も計算の上でした。

そして、返済中には自宅にもマンションにも団体信用生命保険が適応されるので、「退職年金資産」に加え、「生命保険」という機能もありました。これが定年退職までの賃貸にはない資産保有の価値でした。

2023年に売った時の考え

さて、昨年運よく転職し給与が２倍になったことで、それまでの1室経営に物足りなさを感じていました。

特に太陽光発電で2機運用していた経験もあり、

  • 今の経験値でゼロリセットしてやり直せば、もっと効率よくできる
  • 今の給与なら倍額はいけるはず
  • 前回は新築にサブリースと安全を見過ぎていた
  • 太陽光の借換で銀行とのパイプも出来ていた

そんな思いで、特に調査もせずに、大した損も出なかったので、多くを考えず賃貸マンションを売りました。

今回買うまでの経緯

でも、売って分かったこととして、

  • 勤続年数ゼロ年では自分の信用力がない
  • 太陽光の借入が足を引っ張り融資がおりない
  • ＝せっかく年収2倍になったのに見向きをしてもらえない
  • 市場の過熱で当時ほどいい場所がもうない
  • 単月黒字の素人用物件がない

そもそも買い増しするための売却だったので、うまくいかない現状に1年間後悔がありました。

今回はやっと当初の目標に戻って買い増しすることができたので良かったです。

つい先週の銀行との面談でも同じ話をした矢先のことです。

物件選びで大切にしたこと「流動性」

一度売った経験から、また仮想通貨というその方向性には人類史上ベストのものを日々見ている経験から、「流動性」を大切にしました。

流動性とは、「売りたい！」と思ってから、どのくらいの時間と粒度で現金化できるかです。

通常金融資産といわれるものは5営業日以内に現金化できます。

預金なら即時じゃん！と言われるかもしれませんが、ではそれをドルに何秒でかえられますか？

結局1～5日くらいかかるし、１ドル以下の換金は難しかったり、端数処理に限度やロスがあったり。色々制限があるものです。株や貴金属、保険金も同様です。全部現金化した経験がありますが、5日以内には現金化できます。

ところが、不動産はそうはいきません。

現金化するには売却掲示と客からの買付注文が必要で、多くの場合銀行審査と抵当権を含めた登記手続きも必要となります。加えて、端数売りがしにくいという難しさと、実物資産としての愛着もあります。

そんなこんなで「流動性」を言葉にすると、

  • 都心の独身者用マンションを
  • 2室以上持ち
  • 空室リスクが少なく価値と賃料が落ちにくいこと
  • できれば単月黒字

ここを大切にしました。

買い急ぐメンタルを説明

明日の可能性より、今の提案をベストとして、さっさと買いました。

世の中、待てばいつでも今よりいいものは必ずあります。

社員であることは減価償却される無形資産

何を買うかより、さっさと返済を始めることがリアル

どうせ何もしていないなら、個人情報をバラまいてプロの提案を待つべし

残念なことに多くの営業マンは太陽光の負債を知るとそこから先の話が続きませんでした。

ポイ活させさせてもらえず。

とにかく、しょっぱい日々の中、やっと手にした融資と物件　両輪そろっての売込みが今回の話でした。

場所も金利もOK。収支は赤字ながらも2000円前後なので、OK範囲。

これでやっと諸々の転職活動が完了

転職活動を始めたのが2022年10月だったので、1年半色々してきことになります。

キャリアは職業＊資産運用＊銀行の三位一体

アウトプットを収入としたとき、そのために必要なインプットは必ずしも労働時間だけではありません。

自分が持っている資産（預金利息や株式配当、時価変動）や信用力もその一つです。

職業、資産運用、銀行（借入）が三位一体であるならば、私の過去のキャリはこうなります。

  • 学生、転貸ではあるもののシェアハウスの経営、奨学金
  • １社目、賃貸マンション1部屋、ジャックス（信販）
  • ２社目、賃貸マンション1部屋＋太陽光＋株＋仮想通貨、ジャックスとアプラス（信販）
  • ３社目、賃貸マンション2部屋＋太陽光＋株＋仮想通貨、地銀とネット銀行

学生と奨学金という、無実績、無担保、（保証は保証人と連帯保証人あり）の状態からすれば、それなりに成長してきた気になります。

前回より与信枠と金利が改善

前回は1,600万円35年返済で金利1.96％でした。

今回は3,800万円35年返済で金利1.60％です。

さすが信販ではなくちゃんとした銀行です。

そして、そのためのキャリアUPです。

収支条件の悪化は自分より世間の過熱

ただ、収支は悪化しました。

前回は単月1,000円黒字、単年6万円＝固定資産税の赤字でしたが、

今回は単月5,000円赤字、単年20万円＝固定資産税込みの赤字です。

同じことを他の業者に聞くと、単月1万円の赤字は当たり前みたいに言うので、まだましかと。

残念ながらこれが今の世間であり、市場の過熱です。

ただ、集金代行手数料3,000円/月部屋を自力回収にすれば黒字好転します。

また、70万円前後/部屋繰上返済すれば、単月黒字にはなります。

初回からそこまで踏み込むつもりはありませんが、単月黒字にする手段を持っておけば、いざという時の売却評価も上がります。

HOME >  賃貸マンション >  今週は賃貸マンション2室の契約と太陽光の借換実行で7,290万円が動いた