ワンルームマンションに買い手希望「集まる！」 明後日は売価交渉 TELが来たら即断必要！
先日の記事の続きです。
- 専任媒介契約書をすると、仲介業者は定期報告義務を負う（らしい）
- 先週末は５名、昨日は７名？と交渉
- 明後日は最も熱い人見込み顧客３名に再交渉！！！
ついに売れるか？俺のワンルームマンション。
本日の記事
- 今どうなっているか？
- 明後日のTELが来たら即断必要？
- 今日のうちにしておく準備
この記事から分かること
よく職場に売り込みに来るワンルームマンションの出口戦略が分かります。
さて、私は売り逃げできるのでしょうか〜〜〜〜
今どうなっているか？
なんでも3人くらい買い手候補が付いてるらしく、明後日が交渉の山場になります。#ワンルームマンション #売却
— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) April 26, 2022
私が持っているものをおさらい（過去記事）
- 2017年7月に賃貸用ワンルームマンションを購入
- 場所は新大阪駅から徒歩10分
- 買値1650万円
- 残債1400万円
- 時価1300万円 （調べ方 過去記事）
- 家賃60,900円 （＝ローンの返済＋管理費＋修繕積立）
- 収支トントン
- 完済予定は65歳の退職時期
私は65歳には何があっても「退職できる環境」を作っておきたく、30歳の時に自宅を買いました。
そのノウハウが廃れないうちに、退職金目的として賃貸用ワンルームマンションもほぼ同時購入。
自宅（住）とマンション（食）。
どちらも退職予定の65歳の春に完済予定で、完済すれば一生涯の衣食住が担保されます。
よくいう一般的な「退職金」は衣食住とは分離した「余裕」であり、私にとって最低限の蓄え（＝年金）は２件同時購入した自宅とマンションの方です。
売買に向けて私がしたこと（過去記事）
私のマンションを買いたい！
という人が現れました。
査定ではなく、本当に客がいるようです。ただ、直接ではなく、仲介です。物は試しで、いくらまで値がつくか、ネゴって貰います。 pic.twitter.com/Jkd8MnvejP
— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) April 15, 2022
「持つ側」になってわかったことは、定期的に「売却依頼」「売却査定」が来ることです。
マイナビに登録すれば転職オファーが来るように、登記すれば業者から連絡がきます。
自宅なら月１回以上、マンションなら３ヶ月に１回、太陽光も同じく３ヶ月に１回。そんな頻度です。
転職オファーは「お勤め」を経験して分かる世界観であり、同じように「売却依頼」「売却査定」も資産を「持つ側」になって初めて分かる世界観です。
私が売却のためにしたことは、ただ、このオファーをちゃんと毎回見て、いいものがあればレスポンスしていただけです。扱いは基本マイナビのジャンクメールと同じ扱いですが。。。
ただ、今回に関していえば、「仲介」という第3の選択肢が来たのに面白みを感じたことです。
専任媒介契約書とは（過去記事）
初めて
「媒介契約」
なるものをしてみました。軽い物で、契約期間は3ヶ月です。
もちろん無料。なんかデメリットってあるんですかねー
正直リクナビ感覚です。#ワンルームマンション #売却依頼 pic.twitter.com/fEE96ADeIs
— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) April 15, 2022
- 契約した１社だけが売買できる。自分は直接売買NG。
- 契約した１社だけが売買できる。自分は直接売買OK。 ←今回はこれ！
- 契約すれば、複数社が売買できる。自分も直接売買OK。
仲介とは業者が買い手を連れてくる売却スタイルです。
契約には３種類あり、私が契約したものは自分への制約としては中間レベルです。
ま、２ヶ月間縛りの契約なんで、なんでもOKでしたが。
法律で仲介業者がとっていい利益が決まっており、仲介代金＊6％＋３万円と消費税が上限となっています。
つまり、業者は高値がつくほど利益がつきます。
もし仮に指値（1600万円）通りに売れたとして、業者利益は99万円。
高い！と思いますが、市場時価が1300万円なので、本当にその値がつけば大したものです。
契約書に定める業者の報告義務
契約を取り交わすと、私は勝手に仲介業者の見込み客を奪えなくなります。（そんなプロじみたことできません）
その代わり、仲介業者は２週間に１回以上、交渉経緯の定期報告義務を負います。
こちらは何も払わないのに、勝手に営業活動をしてくれています。
怖いくらいいっぱい、いろんな人に売り込んでくれているようです。
契約を交わした翌日（先々週末）は5組。うち、4組は興味ありで見込み客残留。
先週末も別の7組と商談し、5組見込み客として追加残留。
明日はとうとう最も熱い客３組と再交渉らしいです。
明後日のTELが来たら判断の時？
明後日の15〜17時で３組と売価交渉。18時前に不動産屋から売価TEL。
その電話で即断求められる。不動産の売却ってこんな感じでよかったですか？
とりま、その場は保育園からのTELのフリして、給湯室に隠れます。#ワンルームマンション #売却
— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) April 26, 2022
明後日の段取り
ここ️１０日間くらいの営業成果として、最も熱い見込み客３組と仲介業者が再交渉をします。
その場で初めて価格の提示をするらしいです。
物件自体は気に入ってくれているようです。
自分で言うのもですが、まだいい時期に買ったと思っています。
私があまりにあっさり買ったものだから、先方はその後もチョコチョコ売りに来ていました。ただ、その物件紹介を聞くたびに、ものが悪くなっているように思いました。
俺の立ち位置
- 今日 18:00~18:30 明後日の段取りを確認
- 明後日15:00~17:00 3組と再交渉
- 明後日18:00~18:10 ベストプライスを聞き即断
ひたすら定刻のTELを待ちます。
直近で不動産投資というとヒルトンの買い増しです。あれは失敗。
その前で言うと太陽光に4600万円。
どちらも「持ち帰ります」とか「検討します」はないです。即断です。
これは「売りません」「買いません」も含めて、「即断」です。
そして、太陽光の時のように4600万円を5分の電話で即断するのも「即断」です。
サラリーマンの仕事もこのくらいシンプルにできたらといつも思いますが、
それが自分の日常、特に勤務中に押し寄せてくると緊張します。
とりま、その瞬間は「娘の怪我？」みたいな表情で給湯室に駆け込み、あたかも保育園からの電話対応のフリをしてマジレスします。
もし決めた場合
で、も。電話連絡で決済ではありません。
ここから先はサラリーマン世界と同じで「残す書類」に誠意を尽くします。
仲介業者が土日で東京からわざわざ自宅近くまで契約書の説明に来ます。
宅建士もつくので、2人対1、１時間みたいな打ち合わせでしょう。
その場所と時間の設定が明明後日のことになります。
断ると言う「即断」をした場合、仲介契約に定めるもう５０日間、今までと同じような努力をリピートすることになります。
今日のうちにしておく準備
- 残債の確認
- 長期譲渡所得と短期譲渡所得のルール確認（節税？対策）
- FPの先生に相談
- 大津社長に相談
残債の確認
こんなの、5分で終わります。
負債を１億も抱えると、秒で、いつでも、どこでも、どんな状況でも返済表をスマホ画面に出せるようになります。
１４＊＊万円のはず。
短期譲渡所得と長期譲渡所得のルール確認（節税？対策）
今回の売買で「売却利益」が出る場合、8月1日の前か後かで私の税務上の立場が変わります。
取得後5年以内の不動産売買であれば、短期譲渡所得。
取得後5年以降の不動産売買であれば、長期譲渡所得。
前者はキャピタルゲインのプロ向けで税率が高く、後者は一般人前提のため底税率です。
そもそも「所得」と言われるものが売上から何を引いたものかよくわかっていません。
簿価？取得価格？負債は？
「所得」扱いにならずに終わると思いますが、詳しくはヒロ税理士のユーチューブチャンネルをチェックします。
FPの先生に相談
私の尊敬する先生です。
彼の勧めで太陽光をはじめました。
自分と同じアセットクラスをより長期で、より大規模で持っている知り合いの話は貴重です。
でも、不動産を売った経験のある人って、いるんかな？
大津社長に相談
やっぱり、相談したい大トリは大津社長です。
インド時代の友人であり、1年近く前にサラリーマン大家さんからプロ入りしました。
サラリーマン時代から戸建てを３０件近く持っており、売却経験も３件くらいしてました。
これがサラリーマン時代の副業というからすごい。
インド時代から、かなりネジの外れた「学生」でしたが、今は本当にすごいプロなので、彼にDMしてみます。
売却益が出たら、彼から物件購入してみたいです。