投資マンション メリット・デメリット【私もやっています】
このような悩みの方はいませんか？
- 不労収入が欲しい
- 給与収入が伸びない（去年がピークかも…）
- 年金など、老後資金の心配がある
- 色んな保険に入っており、合計すると結構払っている
- 貯金をしないと…思いながら、全然できていない
こんな悩みにお答えします。
本日の記事
- 賃貸マンションのメリット4選
- 賃貸マンションのデメリット3選
- やってみた感想
この記事を書いている私は、2017年に新大阪にワンルームマンションを投資し、以来3年間マンションの賃貸経営をしています。最近、投資用マンションの売込みが増えていますが、実際に持っている営業マンはほぼいません。興味がある人は、一読ください。
賃貸マンションのメリット4選
- 収入と信用力が安定的
- 他力本願で、年金資産が積み上げられる
- 他力本願で、生命保険と給与サポート保険に入れる
- 相続税対策
✓収入と信用の安定性
最近、小ネタが原因で仕事をなくす有名人が多いです。サラリーマンであっても、通勤電車の痴漢など、疑惑だけで仕事をなくしかねません。周りから尊敬されている人でさえ、パワハラやセクハラ、内部通告など、予想外のことでいつ居場所をなくすかわかりません。
それに比べ、大家さんは安定的です。住人は、だれがその部屋の所有者かなど、絶対に気にしません。特定しようにも、賃貸契約書に名前がないこともありえます（＝私の事例）。法務局から登記簿を取り寄せれば特定できますが、そこまでするひとはまずいません。
仮に入居者が出て行っても、賃料は上下両隣と同じ金額で次の客が付きます。もちろん空室リスクはありますが、そのリスクも（リターンを下げるが）サブリース契約でカバーできます（＝私の事例）。
✓他力本願
マンションは、住宅ローンと同じで、サラリーマンでも全額融資で物件購入が可能です。住宅ローンとの違いは、自分で稼いで返すのではなく、入居者からの賃貸収入で返すところです。すごく単純な説明をすると、買う（＝始める）ときにお金いらずで、返すときにもお金いらずです。自分の信用力（＝無形資産）が、マンションという事業資産になり、その事業資産がお金を生み出し、勝手に負債してくれます。
✓年金資産
ローンの返済が終われば、月々の賃貸収入がそのまま手元に残ります。投資回収期間は、一般的に住宅ローンと同じで35年間。一般人の労働寿命がMAX40年間。これをバランスすると、ちょうど年金資産として活用できます。一般的な年金資産との違いは、自己負担で掛け金を払うのではなく、個人の「信用力に働いてもらう」ということです。
✓生命保険と給与サポート保険
住宅ローンと同じく、ローンには団体信用生命保険（＝団信）が適応されます。団信とは、債務者が万一返済できなくなったときに、その人に代わって保険会社が債務返済をする保険で、金融機関が加入しています。「万一」とは、債務者の死亡に加え、金融機関にもよりますが、いわゆる「8大疾病」の意味です。
例えば、マンションを購入した人が、がん・脳卒中・心筋梗塞などで働けなくなった場合、マンションの返済を保険会社が代行してくれます。月々の返済がなくなる一方、賃貸収入は変わらず入るので、これがそのまま給与サポート保険に代わります。死亡した場合も同じく、債務なしのマンションが遺族に残されるので、賃貸収入をそのままもらうか、売却して一時金収入として使うことができます。
生命保険や給与サポート保険に加入しているサラリーマンは多いですが、それを自己負担なしでできるのが、メリットです。
✓相続税対策
不動産に関しては、現金資産に比べ、課税対象金額が少ないことが特徴です。例えば、1億円の金融資産を持っていれば、1億円がそのまま課税対象となります。これが不動産だと、課税対象額を引き下げられます。
マニアックは話なので、ここで割愛。
賃貸マンションのデメリット3選
- 不労所得とはいえ、投資回収期間が長い
- 流動性が低く、損切や分割ができない
- 想定外の費用負担があり得る
いいことづくしのように思いますが、悪いこともあります。
✓投資回収期間が長い
なぜ一流企業がしないかを考えてみてください。そして、あなたの会社では、投資回収を何年制限にしていますか？
不労所得とはいえ、35年間もマイナスのキャッシュフローなら、どんな会社も手を出しません。それでもやっている会社は、借入金利や事業内容の違いにより、5年程度で投資回収するノウハウがある組織です。
単月黒字が見込める物件ならいいですが、そうでない場合、あくまで年金資産だと思いましょう。
✓損切や分割ができない
生命保険や積立NISAなどで年金資産を作る方法もあります。自己負担という悪さはありますが、いつでも損切りできますし、少額から始めて、自分のベースで増減できます。解約すれば、5営業日以内に現金化できます。資産の種類におうじて、良し悪しがあります。
もっとも、iDeCo（途中解約できない）をするぐらいなら、不動産投資の方が流動性はあるとは思います。
✓想定外の費用負担
部屋の定期的なリフォームなど、想定外の出費はあるかもしれません。
あくまで、想定外のことなんで、これ以上うまく説明できませんが、、、
やってみた感想
- 老後の貯金という考え方をやめました
- 収入をえるという考え方がかわりました
- 収入（PL）ではなく、資産（BS）を気にするようになりました
✓老後の貯金
私は30歳のときに、自宅と賃貸用マンションをほぼ同時に購入しました。65歳で定年をむかえるときには、両方とも返済が終わります。返済が終われば、家賃支払いがなくなるほか、毎月6万円の収入が入り続けます。
6万円は少ない！と思うかもしれませんが、これで衣・食・住の出費を完全カバーできます。その上で、年金がもらえれば、それはお小遣い程度と考えています。もしお金が必要なら、自宅かマンションを売れば、なんとかなります。
もちろん、これだけでは人生つまらないので、娯楽としてハワイの別荘と太陽光発電の収入、生命保険の外貨積立もしています。いずれも、老後ではなく、今使える資産として、長期保有しています。詳しくは別記事にします。この結果、手持ち現金は生きるため以上は持たなくなりました。それでいて、娘の教育費込みで、将来の心配は全くありません。気が楽です。
✓収入をえるという考え方
もちろんメインは給与収入の生活ですが、どんなに少額でも他の収入があれば、考え方が変わります。人間いつかは個人商社です。若いうちから大小色々やってみて、知識と経験がないと、商社としての魅力はなくなります。
✓収入（PL）ではなく、資産（BS）
現金しか持たなかった時には、資産がお金を生むものだとは気づきませんでした。仕事もプライベートも、お金の話になると、収入と出費と貯金の3点セットでしか考えませんでした。家を持ち、賃貸マンションを持ち、その他色々に手を出すと、資産という子供がどんどん育っているような感覚になります。自宅には手がかかっていますが、マンションに関しては自立しています。