【オススメ】持ち家？賃貸？答えは賃貸併用住宅！
こんな悩みの人はいませんか？
- 今の場所に郷土愛や永住目的はないけど、とうぶんは同じ場所に住む
- 家族の将来を考えると、住居を見直したい
- 賃貸も持ち家も、メリットとデメリットがあるから悩む
こんな悩みに答えます。
本日の記事
- 賃貸併用住宅のメリット・デメリット
- 始め方
- まとめ
この記事を書いている私は、自称不動産王で国内外6か所に不動産購入歴があります。ただ、そんな私でも、知り合いから目からうろこのスーパーテクニックを習ったので、過去の自分に諭すつもりで、この記事を書きます。
賃貸併用住宅のメリット・デメリット
✓メリット
- （賃貸面積にもよるが）住宅ローンの金利で、不動産投資ができる
- （住居人がつけば）賃貸収入で、住宅ローンの返済負担が軽減できる
- 住宅ローンの負担が小さい分、背伸びした投資もできる
- （商用目的で入居人がつけば）賃貸面積分の建物に対して、消費税還付が取れる
- 賃貸面積分を減価償却費として、経費計上できる
- 固定資産税等、生活費の一部を経費計上できる
- 団体信用生命保険が、給与サポート保険にもなる
- 返済が終われば、年金資産になる
- 売却時の不動産査定額に賃貸収入が加算される
- （住まなくなった場合）居住空間も含めて、賃貸に出せる
✓デメリット
- （オーダーメイドの新築だと特に）住人に気を使う
- 住居人と不仲でも、簡単には追い出せない（居住権＞所有権）
- 賃貸面積分の住宅ローン控除が取れない
- 不動産の規模がビルとかになりがちで、一般人用の規模のものが珍しい
- 大きな投資をしても、客がつかなければ、慢性赤字になる
✓事例
私に賃貸併用住宅を紹介してくれた人は、東京都23区内に住んでいます。家は3階建ての中古戸建。1階部分を法人の社宅として貸し出し、2階と３階を居住空間にしています。間取りは、玄関が別々になっており、駐車場もあります。月々の住宅ローンの返済が８万円で、賃貸収入が５万円。実質３万円の負担額で東京のど真ん中に、住んでいます。
まだ２０代の夫婦ですが、東京２３区内に、マイカー＋マイホームを月額３万円で実現しています。買った理由は、目からウロコで「いつまで日本に住むかわからないから、いつでも引き払って利益を出せるようにしたかった」そうです。買うでも、借りるでもなく、貸すとこと前提で、どれだけ借り入れ金利と生活費の圧縮＋経費化をできるかという感じです。
私の場合は、狭いところが無理な性格なので、田舎に中古の一軒家を買いました。ただ、今にして思えば、ROA（利益÷資産 投資した資産がどれだけ利益を生むか）がマイナスの資産を個人BSに組み込むことは、投資目線ではよくない判断だったと思います。もちろん、住居の選択は投資目線だけではなく、人生観そのものなので、後悔はないですが、過去に戻れたら当時の自分に諭してあげたいです。
始め方
正直、わかりません。もしわかる方がいたら、教えてください。
私の知り合いは、取引先の経営者から知恵と流通情報を授かったそうです。ネットでさっと見た感じ、いい答えはありませんでした。
私の場合、既に自宅を持っているので、リフォームで賃貸併用住宅に改造することを考えた時期がありました。ものの試しに見積依頼をしたところ、私が住む地域は建築規制が厳しく、対応不可能でした。たとえ２世帯住宅として建築申請をしても、土地の用途・地目や条例で、間取りに対する建築規制があるようです。
不動産の売買や、自宅のリフォーム、空き地転用等、色々やり方はあると思いますが、ノウハウがなくて申し訳ないです。
まとめ
「住居＝買うかor借りるか」の２択しかないように思われますが、ROA（投資した資産がどれだけ利益を生むのか）という目線で見れば、どちらもNGです。住宅ローンは、個人が一流企業と同じ待遇で融資を受けられる、またとない大チャンスです。これを個人の資産形成にうまく使いましょう。資産とはお金を生むもので、負債とは費用を生むものです。将来の節約を考えると自宅購入は資産かもしれませんが、３５年間もお金を生まないことを考えると、通常の会社では投資決裁がおりません。あなたの勤め先では、投資回収の稟議要件は何年でしょうか？自宅だからと妥協せずに、自宅だからこそ、いい投資をしましょう。