自宅の売却査定をする 戸建てを買うときの注意点 地形に注意
家は一生で一番大きなお買い物。
- 資産価値を信じるからこそ買う
- 値上りする期待も少しばかり
- でも株や外貨・仮想通貨みたいに「時価」がわからない
そんな自宅の「土地」としての売却価値を考えてみました。
本日の記事
- 自宅の売却査定の結果
- 安値の理由 戸建てを買うときの注意点
- 損したのか 得したのか
この記事からわかること
自宅の売却査定の方法と土地選びの注意点がわかります。
家は一生で一番大きなお買い物。誰もがそう信じて家を買います。でも、「購入」とは「相続」に対する決別でもあります。「継がない」と決める人には、ある日売却する日が訪れるでしょう。「継ぐ」意思を背負って生きる人に比べると、はるかに「根が細い」からです。その細い根からは、「継ぎたい」という子供は生まれないでしょう。ある日、生活の変化とともに売る日が来ると考えるべきです。
時価（＝売却査定）と「売れる土地選び」は大切です。
この記事を書いているなぎささんは
２０１７年５月に築３１年の戸建てボロ屋を２９５０万円で買いました。
ボロ屋とは書きつつ、自分では愛着満点の自慢の家です。
坪単価は６０万円で広さは５０坪（大阪では広い）。価格構成は家がゼロ円、土地が３０００万円、お釣り５０万円です。元値が３４００万円だったので、かなりネゴしています。しかも、家から徒歩圏には御堂筋線（大阪で一番有名な路線）が延伸中で、大阪大学もこの4月に移転してきました。ハザードマップもOKです。学区、アクセス、地盤。
いつ売っても得するはず！
そんな自慢の自宅です。
今回、その自慢の自宅を売却査定したので、その結果と学びをお伝えします。
１．自宅の売却査定の結果
自宅の「時価」を知るには、不動産会社の売却査定という方法があります。実際に売るかどうかは別として、査定するだけでも簡単にしてもらえます。
✔︎売却査定額と損益分岐点
ズバリ、２６５０万円でした。想定外の安値です。
２９５０万円で買ったので、マイナス３００万円。
「いつ売っても得する」と思っていたので、正直ショックでした。
ならばいつから得なのか。
計算してみると、損益分岐点は２０２２年１１月です。
つまり、１年後からは、本当にいつ売ってもお釣りが来るはずです。
✔︎計算方法
計算方法は納得のいくものでした。
- REINSから周辺の直近取引を取得
- 査定対象の登記簿を取得
- 土地の地形と坪単価から算出
REINSとは、不動産業者だけが見れる売買情報システムです。一般の人は見れませんが、国交省のこちらのHPからもっと粗い情報なら見ることができます。このREINSから自宅周辺の直近取引情報を調べ、それに土地の地形評価と坪単価を使って算出しました。おそらく、誰がしても同じ結果になる計算方法です。
安値でショックの私に補足をすると、これはあくまで「土地代」です。家の価値は含まれていません。リフォームも価値の増加としてみてもらえるはずです。
✔︎なぜこの金額か＃１
この値段の決め手は、半年前？に売れた隣の空き家です。
４３坪の角地で２９００万円だったようです（2020年12月頃）。
そして、この値段の決め手は、おそらく自分です。
５０坪で２９５０万円でした（2017年5月）
そして、この値段の決め手は、自分のハードネゴ（３４００→２９５０万円）です。
結局、過去の自分が悪さ？をして、その査定額になっています。
計算根拠を知ると、実はもっと高くなるのでは？と楽観視はしつつ。
実は、自分のせいで、周囲に安い誓約事例＝地価下落を生んでいるようでもあります。
✔︎なぜこの金額か＃２
４３坪と５０坪が同じ金額というのには２つの理由があります。
１つ目は、「地形」です。
隣の家は、南西向きの角地でした。南方リビングを実現でき、車庫と玄関を別に配置できます。南東角地ならさらに良いですが、この周辺では一番良い場所かもしれません。
それに比べ、私の家は公道に１辺のみ面した「三角地」です。
５０坪あり、鋭角ではないので、建築には困りませんが、制限は生じます。この地形の差が原因で、４３坪でも５０坪と同じ価値になったのでしょう。
２つ目の理由は、大家の収益欲です。
隣の家の前の大家は、新築購入以来、一度も住んでいない人でした。加えて、入居人の転出と台風被害。修理をせずに放置していたので、資産に対する愛着がなかったのだと思います。家のマイナス評価が大きくなる前に、売りを急ぎ、私の過去のネゴに引きずられ安値で販売したのだと思います。
２．安値の理由 戸建てを買うときの注意点
戸建てを買うときは、「地形」選びが大切です。
✔︎地形は要注意
坪単価は誰もが意識しますが、地形による評価の増減はなかなか目に見せません。
隣の家は、南西角地という「地形」が理由で、４３坪でも５０坪と同じ評価になりました。
逆に、私の家は、５０坪あっても、「三角形」という「地形」が理由で、４３坪と同じ評価です。土地代が単なる面積比例でないことと、地形の重要性がよくわかります。
✔︎良い地形
ここで良い地形を考えてみます。
ベストは南東角地です。
道路に２面接していると、駐車場や玄関、勝手口のアクセスを自由に設計できます。南東角地だと南方リビンが実現できます。リビングには自然光が入ります。庭は植物が最も育ちやすい南向きに設置でき、リビングとも合体できます。テラスでBQとかできて、良いでしょう。西陽がなければ、さらに良いです。
デメリットをいえば、角地は固定資産税がその分高いです。車の通り抜けもその分多いです。あと、「角地制限」という「何にも使えない空間」があるため、実効面積が狭くなります。
南東角地→南西角地→北東角地→北西角地→南方接道→あとは同じ？
こんな感じかと思います。
✔︎悪い地形
うちがそうですが、長方形でないと評価が落ちます。正三角形ならまだしも、鋭角だと間取りの制約も大きいです。注意が必要です。
あと、「公道」には「最低限２m」は接している必要があります。これを満たさないと「再建築不可物件」となります。修理はできても、取り壊したら最後、駐車場にしかできません。いわくつきなので、土地代は激安です。道路に接しているつもりでも、それが「公道」とは限りません。「公道認定」されるためには、４m幅が必要です。自転車しか行き来しないような場所は、なぜか古い家が多いです。これは建築法上、壊すと建てられないという法規制があるからです。こればかりは、本当に注意が必要です。
３．損したのか 得したのか
時価を知ってしまうと、損得感情が生まれます。
私の場合、予想外の安値だったので、ショックはありました。
ただ、土地代と家付きの評価は別の訳だし。リフォームも含まれていません。マイナス３００万円の評価は「最低価格」と認識しておけば良いと思っています。本当の売却額はそのときの相手と自分次第です。
あと、来年の１０月が損益分岐点と思うと、気が楽です。まだ住宅ローンはありますが、それ以降は「家賃＝貯金」です。払った分が、時間差で取り返せると思うと、手のかけようがあります。
さて、GWは梅の手入れでもしながら、DIYに励みます！