【オススメ】持ち家？賃貸？賃貸併用住宅？答えは譲渡権付きリース❗️会社の金で不動産投資ができる？
先日の記事を上げたところ、本人からもっと上手の一言が返ってきました。さすが❗️プロは目の付け所が違う❗️私は社会問題の解決方法という正義感から売れると思っていました。でも、プロ目線なら、まずは小さくても安全にさっと売れる身近な人を設定するようです。賢い❗️
会社の金で不動産投資が出来ますｗ
— 大津社長 上場チャンネル(元大津カイジ) (@OTSUKAIJI) January 25, 2021
さて、こんな悩みをお持ちの方はいませんか？
- 持ち家か賃貸かで悩んでいる
- 賃貸を辞めると、会社からの手当てが減る（住居手当て＜家賃手当て）
- 賃貸だと、結局残るものがないから、いつかは家を持ちたい
こんなサラリーマンに向けて記事を書きます。
本日の記事
- 譲渡権付きリース住宅 会社の金で不動産投資ができる？
- バレるのか？いやバレない！
- この程度なら、既に多くの人がやっている
- 最後に
この記事から得られるもの
家賃手当てをもらいながら、自分の家を持てる方法を教えます。
多くの会社には家賃手当てがあります。うちの会社にはない！と言う人もいるかもしれません。でも、営業所勤務や海外駐在者など、会社都合で転勤を強いられている人には必ずある福利厚生です。これは本来、「家賃手当て」です。賃貸が前提です。でも賃貸なのに家が持てるというカラクリがあったとしたら、どうでしょう。。。
この記事を書いている私は
既に家を持っています。なので、できません。これからの人に向けて、書いています。
私は、前職で５年間インドに駐在勤務し、その前には２ヶ月間だけですが、浜松の営業所に勤務していました。どちらも、会社都合での転勤だったので、家賃手当てが出ました。帰国前にもしも結婚していれば（１ヶ月違い😢）、日本でも家賃手当てが出ていました。会社の福利厚生をけっこう受けていた方の人間ですが、もっとやりようがあったという後悔も少々あります。今から私が紹介する方法は、私が過去に戻れたなら、やっていたかもしれません。
１．譲渡権付きリース住宅 会社の金で不動産投資ができる？
✔︎譲渡権付きリース住宅とは？
６畳１間から不動産ファンドを設立して、上場を目指す大津社長 若杉君のビジネスモデルです。（過去記事）「賃貸だけど、家が持てる」がコンセプトです。具体的には、賃貸相場より少し高めの家賃収入を払う代わり、契約期間終了後には家と土地が譲渡されるという販売方法です。一つの物件に対して、住居方法が①買うか ②借りるか ＋③リースするか の３択がある感じです。車なから既によくある手法ですが、今後は住宅にも水平展開されるでしょう。
✔︎会社の金で不動産投資ができる？
この譲渡権付きリース住宅に、家賃補助をもらいながら生活すれば、実質的に会社の金で不動産投資が成立します。
上述の通り、多くの会社には家賃手当てがあります。住宅手当もあるかもしれませんが、家賃手当てに比べると少額になります。家賃手当てか住宅手当てか手当てなしか。この金額さゆえに、多くの人は、「家は欲しいけど、まだ早い」という結論に至ります。私の場合も同じ悩みに直面しました。もし家賃手当てをもらいながら、住宅ローンの返済ができるとしたら、最高です。しかも、この手法だと個人BSに「債務」が残りません。多くの企業がオフバランスといって、資産（＝債務）を小さく見せるために使う手法です。ROA（＝純利益÷総資産）という資産運用効率を示す指標が改善されるので、次の投資をするときに、銀行借入が有利になります。
✔︎メリット
既に上に述べたものも含め、メリットを整理します。よくいう「賃貸か持ち家か」そんな議論がバカみたいに思えるくらい、いいことずくしです。これ考えた人（＝若杉君）天才か❗️
- 家賃手当てをもらいながら、家と土地が買える（←これ！）
- 住宅ローンを負わないので、他の投資をするときに融資を得やすい（←これ！）
- 住宅ローンが降りない人でも、この手法が使える（←これ！）
- 結局賃貸なので、損切り（＝転居）しやすい
- 結局賃貸なので、固定資産税や火災保険、修繕費などがかからない
- その他もろもろの「賃貸の良さ」を全て享受できる
- 契約終了すれば、家と土地が手に入るので、手当てがなくなっても負担ゼロ
- 契約終了すれば、賃貸や売却など、資産運用ができる
- 契約終了すれば、「持ち家の良さ」を全て享受できる
✔︎デメリット
メリットばかりではなく、デメリットもあります。正直、住宅ローンが通る人なら、よほど投資マネーに興味がない限りは、持ち家を選ぶと思います。結婚して、マイハウス＋マイカー。多くの人の幸せには、従来の方法で十分です。
- 住宅ローンや賃貸より家賃が高い
- 契約期間中に解約したら、払い損
- 転勤族には成立しにくい
- 転勤なしで家賃補助がもらえる人は、けっこう少ない
- 今はまだ選べる物件がない、少ない
- バレたらややこしい
２．バレるのか？いやバレない！
表題では「会社の金で」とあえて目立つ書き方をしました。確かにバレるとややこしいです。でも、本人が言わない限り、バレようがありません。（ちなみに、ここに書くくらいなので、私はしません）
✔︎理由１ だって「賃貸」だから
「家賃手当てをくすねてないか？」と言われたら、堂々と「賃貸です」と言え大丈夫です（と思います💦）だって、本当に「賃貸」です。世の中、住居は２択しかないものと思われています。「賃貸か持ち家か」。そのような考えの人「譲渡権付きリース住宅」といっても、スーーーっとは入ってきません。安全を見ても、疑うきっかけが（本人のカミングアウト以外には）ありません。
✔︎理由２ 覚書きで「譲渡権」を取り交わすから
「ならば賃貸契約書を見せてみろ」。これくらいのことは、住所変更届を出した続きで言われる当たり前の質問です。これに備えて、「賃貸契約」と「譲渡権」の契約を別々に交わしておけば、それ以上疑いようがありません。会社が取引先と取り交わしている契約書はいろいろありますが、「覚書き」の有無までは、知っている人しかわからない世界です。関係者には守秘義務もあります。バレようがありません。あと、登記簿や固定資産税の納付書などでも所有権の確認はできますが、これが見事に大家さん名義です。これは堂々と「賃貸」です。
✔︎理由３ 家賃の明細は確認されないから
「賃貸」であることを強調しましたが、その賃料の明細まではあまり見られません。なので、「賃料」の一部が自宅の購入資金になっていても、見られないし＋わからないです。
私の場合、前職で浜松営業所に２ヶ月間住み、その間６万円の家賃手当てをもらっていました。実は、この6万円、明細を見ると、ネット料金と水道代が含まれています。不動産屋さんが「社内稟議」の通し方を知っており、うまいことやってくれました。手当ての上限額を伝えると、その金額に合わせて物件紹介をし、差額分でネットとか、水道とか、定額費用を盛り込んでくれました。これは私の悪知恵ではなく、先輩方の教育です。もっというと、浜松駅周辺は、多くの企業が営業所を構え、転勤族が集結しています。不動産屋としては、当たり前のことをしたまでです。そして、この費用構造は、どの書類を見ても、わかりません。「賃料」や「家賃手当て」の用途に明細を求めても、見ないし＋わからないが相場です。
一つだけ補足すると、前職、財務部で働いていた者の目線で、「敷金」だけは手をつけてはいけません。これは、解約時に返金されるものとして、BS勘定として残ります。４半期決算毎に残高と明細を公認会計士に見られます。ここだけは変なことはしない方がいいです。
３．この程度なら、既に多くの人がやっている
「家賃手当てを住居購入資金にする」ここまでやっている人は流石にいないと思います。でも、このくらいのことは、既に多くの人がやっています。他人の黄色信号は、自分の赤信号の敷居が低くなりますね💦
✔︎家賃に一体化されうるもの
上記の理由３で述べたように、家賃の明細には、ネットや水道料金が含まれていることがあります。他も含めて、どんなものが織り込めるか考えてみました。（想像です）
- ネット料金
- 水道代
- ガスと電気は変動するから難しいかな・・・
- 駐車場代
- 家具のレンタル料金
- ネットフレックスとかのサブスク
ちなみに、インド駐在時代は、ホテル住まいでした。これに上乗せして朝食と洗濯とルームクリーニングもついていました。環境次第では、もっとイケるかもしれません。もっとも、家賃手当てに上限がない会社は注意必要です。実費負担で行けるからと、やり過ぎてしまうとゴーン社長みたいになってしまいます💦会社に損害を与えてはいけません❗️
✔︎大家さんも考慮済み
空室リスクを埋めるためには、大家さんも不動産屋さんも、融通を聞かせてくれます。なぜならば、大家さん（＝資産家）はモノもアイデアも、普通の人より「持つ側の人間」で、その活用方法を考えているからです。
私の場合、バンガロール時代の大家さんは医者でした。しかも、日本人で、なぜか天皇陛下から勲章ももらっていました。私を含め、他の駐在者がインドで「ワクチンを打つ」となったときに、わざわざ来てもらった経験があります。普通、何度か通院します。冷蔵庫には、何種かの血清を注射器ごと、保管させてもらいました。今では１０００人を超える会社として当たり前の福利厚生ですが、これをわずか１名のときから実現できたのは、大家さんのとの関係です。先方からしたら、空室リスク対策。私からしたら、「家賃手当て」に隠れた「裏明細」です。
ちょっと極論だったかもしれませんが、普段住んでくれているから、ちょっと融通。このくらいのことは、多かれ少なかれ、多くの人が受けていると思います。
４．最後に
✔︎さて、どうするのが一番いいか
過去の記事では「賃貸併用住宅」がベスト。融資が通らないなら、「譲渡権リース」としてきました。でも、気持ちが変わりました。もし私が過去の戻れるならこうします。（できませんが）
- （帰国前に妻を１ヶ月インドに呼び、結婚）
- （会社都合の転勤として）、日本でも家賃手当てをもらう
- 裏では譲渡権付きリースの覚書きを締結
- 負債なしの状態で、MAXまで太陽光に投資
- リース契約後は、自宅を賃貸併用住宅にリフォーム
✔︎ただし、人の妬みは禁物
いろいろ書きましたが、敵ができるようではダメです。人に嫌われると、思わぬ落とし穴にはまります。
なぜ日産のゴーン社長が逮捕されたのか。それは、「退職後にもらう予定の給与を、その年の給与として報告していなかったから」です。一見、何が悪いのか意味が分かりません💦ただ、マズいらしいです❓❓❓
譲渡権付きリースもちょっと似ているところがあります。会社の手当てをもらっておきながら、「本人が将来もらう予定のものを会社が知らない」わけです。一見、何が悪いのか意味不明ですが、同じ理屈でゴーンさんみたいにマズいことになるかもしれません。人に嫌われると、無罪が疑惑になりかねません。