【オススメ】持ち家？賃貸？賃貸併用住宅？答えは譲渡権付きリース❗️新しい時代の旋風
「自称」不動産王とバカげたことを言っているなぎささんです。
- 「自称」なんでしょ～ （はい💦）
- 不動産王じゃなくて、借金王でしょ～ （はい💦１億背負っています）
- プロに恥ずかしいから、いい加減にして （妻の声が・・・）
そんな白い目で見ている人に対して、プロの不動産戦略をお伝えします。
本日の記事
- 若杉君 YouTubeデビュー 令和の虎に挑む❗️
- 持ち家？賃貸？賃貸併用住宅？答えは譲渡権付きリース❗️
- 私の意見
この記事から得られること
住居の「譲渡権付きリース」を理解できます。
この仕組みは日本にはまだないです（たぶん）。商品化される前の先行情報であり、今後「新時代の常識」として普及していく考え方です。この仕組みを知って、情報通になってください。なお、今回の記事はルールに反して、業者名を公開します。おもしろ半分でいいので、若杉君を応援してください。
※「譲渡権付きリース」とは、私が今勝手に命名しました。
この記事を書いている私は
先月サラリーマン大家から独立起業を果たした若杉君の友人です（勝手にそう言っています）。彼とはインド時代の盟友であり（だんだん誇張）、彼を学生時代から知る間柄です（もう言い過ぎ！）「不動産で独立！」と聞き、急遽連絡を取り、久しぶりにオンライン飲み会しました。（過去記事＃１、＃２）プロと素人の違いをはっきりと感じました。彼はプロです。先日「令和の虎」というビジネスコンペ的な番組に出て、見事目標額の調達に成功しました。友人の成功に、今汗を握りながら、応援記事を書いています。がんばれ❗️がんばれ❗️がんばれ❗️※なお、応援目的の記事なので、リクエストがあれば、記事の削除も含めて、柔軟に応じます。
１．若杉君 YouTubeデビュー 令和の虎に挑む❗️
✔︎若杉君の紹介（本人リクエストで更新します❗️）
若杉君、と勝手に親しく書かせてもらっていますが、インド時代にせいぜい２回？あったことがある程度の飲み仲間です。それなのに、独断で好き勝手に書かせていただいています。本人のリクエストがあれば、いくらでも書き換えます。（逆に売れる文章にしてください🙇♂️）
- 若杉龍志 ３０歳 （たぶん）
- 現職 日本リーシング不動産株式会社 代表取締役（2020年11月26日から）
- ボロ屋戸建てを再生販売＋賃貸する仕事で、２９棟所有（内、２軒は売却済み）
- 不動産収入で１８００万円もあるらしい
- 運用利回りは１８％／年❗️
- この他もう２社 会社を経営している
- 楽待という有名投資サイトで、年収１００万は稼ぐコラムニスト
- 前職 東レエンジニアリング株式会社（2014年3月～2020年12月25日）
- Narula Travelでインド バンガロールで学生インターン（←ここが接点）
- 滋賀大学 経済学部企業経営学科
✔︎令和の虎に挑む❗️
これはYouTubeのビジネスコンペ番組です。2001～2004年に日本テレビで放送されていた「マネーの虎」をYouTubeで復活させたというのがコンセプトです。今大稼ぎしている若手経営者が、これからを担う新ビジネス＋パーソンを発見し、そのプレゼンを聞いて出資するかどうかを決める番組です。本当に個人間で大金が動くので、見ていて最後は汗を握ります。
説明はそこそこに、一度若杉君のプレゼンを見てみてください。面白いです。
✔︎YouTubeデビュー
そして若杉君はやっぱり野心家。有名番組出演者を機に、自分のYouTubeチャンネルも立ち上げています。そして、悪が、品がない（動画＃１、＃２）💦💦💦面白いで～😁がんばれ～～～😁私は本日チャンネル登録しました。シェアハウス住まいの給料５万円でも、めげずに広瀬すずを追いかけているようです😁
２．持ち家？賃貸？賃貸併用住宅？答えは譲渡権付きリース❗️
マネーの虎を見なかった人向けに書きます。
✔︎仕組み
日本には住宅ローンの審査に通らないけど、家を買いたい人がごまんといます。その人たちに対して、「市場相場より高い賃料で貸す代わり、契約期間を過ぎれば家と土地が譲渡される」という販売方法です。例えば、家賃１０万円（賃貸なら７万円）で貸すかわり、１０年間すみ続けたら家と土地がもらえる、という感じです。具体的には、次のような人がターゲットになります。
- 住宅ローン審査に通らないけど、賃料保証の審査には通る人
- 住宅ローンに通らない人＝金融機関のブラックリスト
- 例えば、携帯電話の分割払いやクレジットカードの滞納歴がある人
- その他は外国人、高齢者、収入が不安定な人
ボリュームゾーンで言うと、今後増えゆく外国人労働者が対象となるでしょう。ここでインドでのインターン経験が生きるのかもしれません。
✔︎住居人のメリット
持ち家か、賃貸か、譲渡権リースか。どれが良い、悪いではなく、一つの物件に対して、購入オプションがあることが消費者メリットです。日本に長期目的で来る外国人には特にメリットが大きいでしょう。滞在期間や所有形態もそうですが、まずは選べてなんぼです。
- 現金がなくても、住宅ローンに通らなくても、家が買える
- 日本に長期滞在するモチベーションになる
- 子供や家族の生活を長期的に考えられる
- 雇用する側が長期雇用を考えれる
- 上記の例だと、差額３万円／月＊１０年間の積み立てで家が買える
- 個人BSに負債を計上しなくていい （他の事業資金のローンが受けやすい）
✔︎住居人のデメリット
当初の目的を全うできなかった時が一番損です。あと、欲しいものに対してやたらと時間をかけると、予想外のリスクが引き起こります。これに限った話ではありません。
- 契約期間前に退去してしまうと、損に終わる
- 毎月の家賃負担が高い
- 持ち主が代替りし、最後の最後に「売らない」と言い張り、裁判になる
- 地価UP持ち主の気持ちが変わり、最後の最後に「売らない」と言い張り、裁判になる
✔︎投資家のメリット
譲渡権付きリースは、それが認知されること自体に価値があります。住居のあり方は十人十色です。顧客要求を満たす手段が増えれば増えるほど、売りやすくなります。不動産とはいいますが、最後は動いてなんぼの資産です。売れるという出口戦略を描きやすくすることがメリットです。
- 毎月の家賃が上がり、空室リスクは減る（神かよ！）
- 出口戦略がはっきりする
- 出口戦略があればボロ屋でも投資マネーを集めれる（若杉君の強み）
- ボロ屋でよければ、投資額が低いので、「量」をかき集められる
- 住居形態が多様化すれば、不動産は売り／貸しやすくなる
✔︎投資家のデメリット
上記と同じで、当初の目的を全うできなかった時が一番損です。これに限った話ではありません。「売りたくなくなった」という問題を引き起こさないためには、ボロ屋の選択は適切です。
- 地価の値上がりで売りたくなくたった、けど売らないといけない
- 代替りで売りたくなくたった、けど売らないといけない
- 固定資産税は自分持ち
- 修繕費は自分持ち（火災害保険）
- 賃料の支払い延滞（家賃保証）
３．私の意見
✔︎まずは実力確認 ローンは組めるの？
自分の本当の実力は月収でも、年収でも、貯金残高でもありません。あとどのくらい借金ができるかです。するかどうかではなく、知らないことには、顧客扱いをしてもらえません。買い物に行く前に財布の中身を確認するのと同じくらい、当たり前のことです。私の場合は、手取り早く知りたいので、自己分析のために色んなセミナーなどで、実力判定だけはこまめにしています。そして、もう余力がありません。。。
✔︎次は投資の目的設定 凡人？資産家？事業家？
融資も含めて自分の実力確認ができたら、運命の分かれ道です。あなたは何人ですか？私は凡人です。平凡なサラリーマンです。投資は、最初の目的設定が一番重要です。
✔︎凡人でローンが通るなら
ベストは、賃貸併用住宅です。
凡人は家族の成長や外見を気にします。将来の不安があったり、収入UPを気にします。欲しいものを全部バランスよく手に入れるには、賃貸併用住宅がベストと思います。詳しくは、前回の記事を見てください。あと、実際に賃貸併用住宅をしている知人を見つけたので、その人のブログもシェア（＃１、＃２、＃３）します。その人は、私が知る２０代で一番生活力があります。
（住宅ローン８万）ー（家賃収入５万）＝実質家賃負担３万円！で東京都２３区内に戸建て1軒屋を持っています。２０代にして、マイカー！マイハウス！！２３区内。いつ自宅を引き渡しても、単月黒字です。
✔︎凡人でローンが無理なら
上記のボロ屋を譲渡権付きリースがベストです。若杉くんにコールしてください。彼はかなり現金を握りしめています。いい物件を即提供してくれることでしょう。
✔︎ちなみに私は、３４年ものの木造ボロ屋です
賃貸併用住宅のことを知っていれば、そちらにしました。改築の見積りもしましたが、建築規制でNGでした。投資は出口と入口がセットです。ギリギリ良かったのは、安かったです。木造ボロ屋なので、地価以下でした。プラス、御堂筋線が家の近くに延伸中。いつ売っても売却益があります。
✔︎絶対にダメなのが新築オーダーメードの戸建て
確実に減損します❗️何かあったときに、売ろう！というモチベーションにならないです。詳しくはこちらの記事を見てください。
最後に、若杉君の夢は不動産ファンドを作って上場することらしいです。応援しています。近年不動産の保有形態はどんどん増えてきています。流動性が上がることは、価値の向上です。販売手段が増えるのは、誰にとってもお得な話です。特に、外国人頼みになるこれからの日本には大切な仕組みです。頑張って新しい常識を作ってください。