【オススメ】持ち家？賃貸？賃貸併用住宅？答えは譲渡権付きリース❗️＃２オフバランスの魅力
先日の記事の続きになります。Twitterに先日の記事を上げたところ、既に私のように太陽光をしている人が食いつき、盛り上がりました。
確かに、住宅ローンの十字架を背負わずに家の購入筋が開けるのは画期的だと思います
太陽光の融資枠を残したい！でも家も欲しい！そんな時にはうってつけな気がします^^
— 太サラ@太陽光を始めたいサラリーマン (@Taiyoko1988) January 27, 2021
- 家は欲しいけど、将来への投資（太陽光とか不動産）もしたい
- どっちが先かで悩む
- 最悪の場合に備え、まずは家をもとう！ でいいのかな。。。
そんな人に向けて、常識を一変させる記事を書きます。
本日の記事
- 家への投資は後回し 譲渡権付きリース住宅 オフバランスの魅力
- これが成り立つ対象者
- ROA（＝利益÷総資産）で考えよう！
この記事から得られるもの
譲渡権付きリース住宅の真の魅力について教えます。
これは別の記事にしますが、ホリエモンも勝間和代も、多くの有名投資家は賃貸を好みます。なぜでしょう！答えは、住居より事業投資を優先するからです。そんな大胆なこと、一般人にはムリ！この常識を変えてみせます。この記事を読むことで、一般人でも事業投資を優先し、住居も手に入る方法が分かります。※投資は自己責任です！
この記事を書いている私は
「一流企業のマネ」（過去記事）と題して、金を生み出す事業資産を個人BSの中に持っています。ワンルームマンションと太陽光です。一流企業なら、棚卸し資産（＝労働）以外にも、お金を生み出す資産をいろいろ持っています。これを一般人でもマネしろ！というのがコンセプトです。まずは、安い家をもち、残った信用力をうまく使って、事業用資産に投資する。こんな考えでした。しかし最近、「譲渡権付きリース住宅」の可能性を知り、順序が逆だったと思い返しました。
１．家への投資は後回し 譲渡権付きリース住宅 オフバランスの魅力
譲渡権付きリース住宅にすがれば、家を後回しにしても欲しいものが全て手に入ります！
✔︎家への投資は後回し
家を後回しにする理由は、投資資金を増やすためです。
住宅ローンとはいえ、負債を抱えてしまうと、その他の投資をしようと思った時に融資審査の足かせになります。正規雇用されている大人２人が本気を出せば１億円は借入可能です😵具体的には、夫婦両方の名義合算で、同じ日に２行から同時借入をします。大人２人＊銀行２行＝信用力４倍！😵ドーピング❗️と思われるかもしれませんが、どこの一流企業も２行借入くらいは当たり前にしています（前職 東証一部上場企業の財務部勤務）。もし自己破産しても、会社をクビにはなりません（役員確認済み）。
この１億円を、仮に太陽光発電に注ぎ込んだ場合、平均的な利回りは９％。年収１千万円になります。もちろん、ほとんど返済に消えますが、１５年が経ち完済すれば、そのまま純粋な収入増加になります。夫婦どちらかは、アーリーリタイアできるかもしれません❗️少なくとも、教育費は、「勇気」で稼げたことになります。（過去記事）でも、多くの人は、住宅ローンを先に組んでしまうので、このチャンスを失います。私もそうでした💦
✔︎譲渡権付きリース住宅
でも、そんなことしたら、住居はどうするの？一生賃貸？ババアになっても貸し手はつくの？
その心配、分かります。私も、この心配から、自分も含め友人には「まず家を持ち、余力で投資」を勧めてきました。住居が安定しなければ、人生台無しです。
譲渡権付きリース住宅に住めば、「賃貸をしながら、契約終了後には家をもらう」ことができます。社有車とか、プリンターとかならどこの会社もよくやっています。会計の世界では、ファイナンスリースとか、オペレーションリースとかいいます。これを住居でする感じです。住宅ローンが組めなくても、家を持てる！と思った瞬間、人生の優先順位が変わりませんか？たぶん、まだムリですね。話を続けます。
✔︎オフバランスの魅力
譲渡権付きリースの魅力は、これが負債カウントされないことです。
実際に使っている資産でも、リースなどを使い、BSに計上しないことをオフバランスといいます。こうすることで、負債を小さく、自己資本比率を高く見せることができます。また、ROA（＝純利益÷総資産）という資産運用効率の指標も改善できます。多くの企業で、社有車がカーリースになっているのはこれが目的です。オフバランスをすることで、企業は財務体質を強く見せ、銀行からの融資を得やすくしています。個人でも同じです。同じ資産でも、その資産と負債を計上しないことで、財務体質を強く見せられます。
２．これが成り立つ対象者
譲渡権付きリースは、まだ商品化されていません。先日の記事で取り上げたように、６畳１間のシェアハウスから不動産ファンドとして上場を目指す大津社長のビジネスモデルです。（※これは彼の応援記事なので、迷惑なら消します）
✔︎そもそも譲渡権付きリースとは
賃貸相場より高値の家賃を払うことで、契約終了後に不動産を引き渡す販売方法です。一つの物件に、①個人所有、②賃貸、③リースの３つの居住形態がある感じです。利害関係者のメリットは、次のようになります。
- 住居人 ローンが通らなくても、賃貸で家を買える
- 大家 賃料UP＋空室リスク減＋出口戦略の明確化
- 不動産屋 販売手法が増えるので、売りやすくなる
イメージは、地方のボロ屋を８万円（相場５万円）で貸し、契約期間１０年後にはその家と土地を住居人に譲渡する感じです。
✔︎なぜ地方のボロ屋なのか？
このプランのネックは、「大家が家を引き渡す」ことです。
恐らくボロ屋再生がメインです。
不動産には年金資産と相続税圧縮効果があるので、普通の状態なら大家は手放しません。管理がめんどくなった地方のボロ屋や空き家になった実家がメインです。都心はキツイでしょう。
とはいえ、地方にも大量雇用先の工場とかはあるので、そこがねらいどころかと。— 一流企業のマネ！太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う＊なぎささん (@nagisasan1234) January 27, 2021
不動産には年金資産と相続税圧縮の２つのメリットがあります。何もなければ末代まで持つのが基本です。これに逆らうことなので、ジャマ扱いされている物件＝ボロ屋がメインになります。じゃーーーダメじゃんと思うかもしれませんが、そうでもありません。
- 新築信仰は日本独特で、外国人増加にともい今後なくなる（過去記事）
- 新築（特にマンション）は高くなりすぎている（人手不足：災害復興＋オリンピック）
- 新築が高いのは「資産価値」ではなく、短期的な人手不足による労務費高騰（減損する）
- ボロ屋なら地価（以下？）で家まで付いてくる（安い＋広い）
- リフォームやDIYは最近ブーム
ちなみに、私は木造３４年のボロ屋に住んでいますが、生活には満足しています。
✔︎なぜサラリーマンなのか？ 住宅ローンと同じ負担で負債なし
このプランのもう一つのネックは、「家賃高」と途中解約による「払い損」です。
権利構造は単純な方が大家の代替りリスクに強いです。
この落とし所は家賃手当！
住人からしたら、住宅ローンより負担が増えるのがデメリットです。これを家賃手当で補います。同じ家でも、住宅ローンと同じ負担で負債なし。これに向けて大家さんにリース料を値下げ交渉する感じです。— 一流企業のマネ！太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う＊なぎささん (@nagisasan1234) January 27, 2021
じゃーーーダメじゃんと思うかもしれませんが、そうでもありません。なぜなら、譲渡権付きリースは、家賃手当てをもらいながら不動産が買える魔の手法だからです。（過去記事）
- 大企業の場合、地方の工場に大きな雇用を抱えている（＝良質ボロ屋＋正社員多し）
- 家賃手当て（賃貸）＞住宅手当て（持ち家） この差は１～２万円
- 譲渡権付きリースは家賃手当てがもらえる
- 夫婦両方とも家賃手当てが出る場合、２～４万円は差額OK
- 家賃手当て込みで住宅ローンと同額になるよう、大家に交渉
✔︎大家のメリットは何か？
最後のネックは、この販売方法が認知されていないことです。
物件の少なさは、逆にこっちから大家と不動産屋に教育必要かも。このブログを読ませて、仕組みを伝えましょう。大津社長を呼ぶのもありかも…
— 一流企業のマネ！太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う＊なぎささん (@nagisasan1234) January 27, 2021
やってみたい人は、不動産屋と大家に「教育」が必要です。ある意味、最大のネックポイントですが、先行者利益もあるところです。このブログを参考に説明してみてください。大津社長（日本リーシング不動産株式会社）にコールするのもいいかもしれません。
- 空室ボロ屋が収入源になる
- 空室リスク減＋賃料UP
- 出口戦略が明確
- 空き家の実家が活気付くのは見ていて楽しい
- 空き家となった実家の相続問題が解決
３．ROA（＝利益÷総資産）という考え方
ボロ屋住まいは嫌だと思うかもしれません。でも、資産価値がない家に住むのも嫌じゃないですか？
✔︎ROAを意識すると、新築はNGだし、住宅ローンは非効率
よく「資産運用」と言われますが、これはROAという指標で数値化できます。ROA＝利益÷総資産。利益を出すためには売上と、最終手残りが必要です。ロバートキヨサキ的に言うと、自宅はお金を産み出さないので、資産ではなく負債です。ここにお金をかけるより、お金を生み出す事業資産に投じるべきです。不動産とか太陽光とかマイニング？とか。。。
もちろん、住む家は絶対必要だし、負担額：家賃＞住宅ローンは市場原理。住宅ローンは完済すれば「費用の削減」になるので、ある種の利益。否定はしません。でも、ROAという考え方でいえば、分母の総資産、特にお金を生まない資産は小さいほどいいです。自宅は満足いく程度で安くがベターです。
余談ですが、不動産と違い太陽光は１７年経てば簿価１円です。ROA＝利益（投資額の約９％）÷簿価１円❗️もっと言えば、無形資産なら簿価ゼロでROA＝無限大❗️です。優良企業ほど、不動産ではなく、設備や特許・商標権に力を入れている理由が分かりますね。
✔︎ボロ屋は資産価値が高い
話を戻すと、ボロ屋は地価で買えます。私の場合は、解体費という屁理屈で、地価以下で自宅を買いました。中古の木造建築ならこの手の話はよく聞きます。
一方新築は必ず減損します。買取価格の役１割は「新築ブランド」です。世界でも日本人にしか価値を持たない指標です。入居した瞬間、新車が買えるくらいのお金が減損します。ROAで言うと、分子はマイナス、分母はデカい最悪の状態です。また、新築マンションは特にそうですが、高い理由が資産価値ではなく、短期的な人手不足による原価UPです。度重なる災害復旧とオリンピック需要で人も資材も取り合いです。その点、中古物件は、過去に製造原価を確定させており、上物価値もほとんどのっていないので、優秀です。
✔︎過去の戻れるなら
「住めば都」といいますが、今の家は気に入っています。慣れた環境を変えたくないというのは皆同じです。でも、同じ家で、負債を背負わず買えたなら、なお良かったです。おそらく、今の倍額以上を太陽光に投資できていました。本気でアーリーリタイヤを考えれたかもしれません。その代償として毎月の家賃負担が少々高くなったとしても、家賃手当て＊２人なら、まだがんばれたと思います。やれば、後々もっといい方法が見えてくるものです。最初からこの方法に行き着くことは無理でした。今同じことをしようにも、譲渡権付きリース住宅はまだ「商品化」されていません。大家と不動産屋への「教育」は素人には壁のあるコストです。今後を考える人がいたら、参考にしてみてください。