【提案】譲渡権付きリース住宅 外国人労働者の離職率を下げる企業の福利厚生
どうやら、大津社長 若杉君を応援すると、閲覧数が伸びるようです。便乗続けます❗️先日の譲渡権付きリース住宅の記事は読んでいただけましたか？
- 「令和の虎」ビジネスコンペで事業資金を獲得
- 不動産ファンドを設立して上場を目指す
- サラリーマン大家から独立企業１ヶ月目
そんな若杉君に向けて、素人なりに需要と販売プランを考えてみました。（チョーーお節介💦）
本日の記事
- 譲渡権付きリース住宅の需要 誰が買うのか
- 販売方法 どうしたら買ってもらえるのか
- 出口戦略
この記事から得られるもの
外国人の採用をする企業にとって、有益な福利厚生術をお知らせします。
これからの日本はどこも外国人の採用なくして、事業継続ができません。「安い労働力」という従来の発想だけではなく、「グローバル人材」としても重要です。大学４年間遊んで過ごした新卒の日本人より、外国人留学生の方がずっと優秀です。しかし、彼らの多くは住宅ローンを組めない＝定住意欲がないという社会的な問題があります。ここを会社の福利厚生で補えれば、誰もがwin-winの関係になれます。
この記事を書いてる私は
学生時代、留学生の友達が大勢いました。このブログの閲覧者にも外国人が多いです。（過去記事）友人や親族にも外国人と結婚した人が大勢います。今の職場にも、前の職場にも外国人労働者がいます。そんな彼らと話していて驚いたのが、「俺、もう日本人だよ❗️」ということです。そうなんです。実は、５年間納税実績があり、本人に意思があれば、日本国籍を取得できます❗️そして、これを境に住宅ローンなど、多くのことで「日本人の労働者」として社会的なメリットを受けられるようになるようです。
１．譲渡権付きリース住宅の需要 誰が買うのか
狙うは、今後増えゆっく外国人労働者です。
✔︎なぜ外国人労働者がターゲットか？
外国人労働者は今後必ず増えていきます。でも、その多くは住宅ローンを含め、住居取得のための金融サービスを受けることが難しいです。おそらく定住意欲をなくすでしょう。移住も来る前から、悪い噂でなくなるかもしれません。確かに５年間納税実績があればその後の道は開ますが、機会損失と考える人も多いでしょう。今の仕組みは、帰国や転職を促す悪い仕組みなっています。
そんな彼らに、リース期間終了後に住居を譲渡できるという販売方法があれば、大きな社会貢献となります。この仕組みを（私は勝手に）「譲渡権付きリース住宅」とよんでいます。（前回記事）
✔︎なぜ譲渡権付きリース住宅が福利厚生として役立つのか？
多くの企業にとって、外国人労働者の採用は重要な成長戦略の一つです。ですが、帰国や転職などで、思っていた人材育成をできないことが多いです。彼らに長く、同じ会社で働いてもらうためには、日本人にもエコひいきと思われない程度で、「福利厚生」が必要です。
商品設計のイメージは次のとおりです。
- 家賃５万円の戸建てを、譲渡権付きリース住宅として８万円で販売
- 一つの物件に二つの販売方法がある感じ
- 前者、賃貸なら、会社から家賃補助が１万円（負担４万円）
- 後者、譲渡権付きリースなら、会社からリース手当てが３万円（負担５万円）
- １０年間の契約終了後は、住人が家を無償でもらえる
- 途中解約すると、返金なし
当然木造ボロ屋など安い物件になりますが、新築信仰があるのは世界でも日本人くらいなので（過去の記事）、リフォームができていれば外国人労働者には大丈夫です。さて、この場合の利害関係者のメリットは次のようになります。
- 企業 従業員が少なくとも１０年間は転職しにくい
- 従業員 日本人にならなくても家と土地を取得できる
- 大家 １０年間は空室リスクがなくなり、家賃収入も増える。出口戦略も明確。
２．販売方法 どうしたら買ってもらえるのか
いい話に見えて、デメリットもあります。このデメリットを不動産業として補うことで、譲渡権付きリース住宅は、企業を通して、大口受注への道が開けます。
✔︎企業側のデメリット 家賃手当てとの差額
この仕組みは、企業利益が一番大切です。確定拠出年金や持株会がいい例です。外の人がガ～ガ～いうより、社内の人から「福利厚生」として紹介されると、多くの人が寄り付きます。大企業の人事部を説得する必要があります。彼らにとってのデメリットは次のとおりです。
- 家賃補助なら１万円。リース契約の手当てなら３万円。２万円は会社のロス。
- 家賃補助を受けている人から「エコひいき」と思われかねない。
- 社会に成功事例がない。
３番目は、メディアアピールになるので、逆に企業によっては好評価になると思います。２番も、外見は木造ボロ屋なのので、「エコひいき」のイメージにはなりません。問題は１番をどう対策するか。
✔︎企業側のデメリット 解決方法
家屋の屋根に太陽光パネルを取り付け、住居人に電気を売り、余剰電力は売電収入を狙います。これで家賃補助との差額を縮め、埋まらない金額さは、企業イメージのUPへの投資とします。
- 家屋の屋根に太陽光パネルを取り付ける（投資額８９万円）
- フルローンで金利１.８５％、返済期間１０年、毎月の返済額８０００円
- 住居人に「定額プラン」として電気代を５０００円で売る
- 余剰電力をFITで売り、平均３０００円の売電収入を得る
- 毎月の収支は基本ゼロ
- FIT（１０年）終了後も企業はこの売電収入を継続
- 家賃補助との差額は２００００円→１５０００円に縮小
- 上記は借金１億円を抱える私が節約目的でとった実際の見積がベース
- 企業がするなら、追加で火災保険の販売利益も狙える
- 自社SIMの販売もセットし、通信料収入も狙う（過去の記事）
- 企業が本気を出せば、家賃補助との差額は１万円になるはず
- この１万円で、企業は①外国人材の定着化、②ECOビジネスでイメージUPを買える
✔︎住居人のデメリット 賃貸より１万高い
確定拠出年金や持株会のように、「会社の福利厚生」として紹介されるようになったら、住居人にメリットを説明しなければいけません。ここでネックは「賃貸より１万円高い」ことです。
これはその人の人生観にうったえかけるしかないです。多くの人は、確定拠出年金や自社株、財形貯蓄などで１万円は毎月投資に回しています。１万円の金額差なら、その他の福利厚生と並べても、結構いい商品だと思います。なんせ、自分が買えないものが買えるようになる話です。５年が経ち、日本の国籍取得も考え出した頃には、債務を半分払い終えていることになります。１０年という期間がどれだけ魅力的か。同じ１万円なら、確定拠出年金や自社株より、資産の積み重ねを実感できると思います。
✔︎不動産屋のデメリット
物件選びが難しいです。たぶん、木造ボロ屋しかなく、リフォーム代がリスクです。
この福利厚生を「商品化」するには、通常の３５年ローンで考えてはいけません。５年待ては住宅ローンの激安金利で同じものを買える！そう知った時点で、多くの客は離れていきます。５年間という「待つ時間」を武器にする必要があり、「１０年で家が買える！」くらいの時間短縮が求められます。これを賃貸相場と競争しながら商品化しないといけないので、大変だと思います。リフォームはデジタル化がどんなに進んでも、現場と経験。２０代からボロ屋再生をしている！ということを、むしろ強みにしてください。
３．出口戦略
商品を売るときには、出口戦略が大切です。企業、住人、大家さんにどんな出口戦略があるのか考えてみましょう。
✔︎企業目線で見た将来
イメージUPが企業にとっての出口戦略です。
工場など、地方に大きな雇用を持つ企業は多いです。今後外国人採用が進むと、これまで以上に、「採用」による企業イメージのアップダウンが明確になります。下手をすると、＄＄＄社が外国人採用を進めたせいで、治安が悪化したとか。逆に、人口の若返りが進んだとか。採用した外国人の生活レベルや定着率は、本業より、企業イメージに大きな影響を与えるかもしれません。イメージUPが目的なら、「先行者利益」は大切ですし、売りどころになります。
- 福利厚生の新しい姿として、メディアとかで注目される
- 外国人の間（特に母国）でいい噂が広まり、採用が楽になる
- 会社として、離職率が低下
- エコビジネスをできる
- ボロ屋再生は地域創生
✔︎住人目線で見た将来
日本国籍を持たずとも「一流企業のマネ」ができるようになります。（過去記事）また、家を持てば、郷土愛がわき、家族も定住できます。独身寮などで外国人同士で集まるより、成長できます。地に根をはると、結果として、企業から独立しても生きていける人間になります。家族も含めて、資産形成は外国で働く魅力であり、当初の目的にかなうものです。
- 自分が大家になり、不動産収入を得られる
- 売却できる
- 相続できるし、節税効果もある
- 不動産には担保価値があり、次の投資につながる
✔︎大家目線で見た将来
不要なボロ屋を現金化でき、手放した後も、その家が生き返る過程を楽しめます。
日本には山ほどボロ屋があります。相続人不明の土地は九州１つ分くらいあるそうです（新聞記事）。おかげで、日本独特の「新築信仰」（過去記事）ができたくらいです。あなたの実家、誰が継ぎますか？結構答えられない人が多いと思います。ここに前向きな答えを出せるのは、人生を豊にすること、そのものです。
さて、ここまで書いて、おそらくまだ足りていません。ですよね？若杉君。不動産を売るためには、「３つの～～～しか！」をそろえる必要があります。最後の一押しをする作戦も考えてあるので、次の記事にさせてもらいます。