借換チャレンジ 期間圧縮か返済軽減か 繰上返済原資は見せ金で終えたい
先日の記事の続きです。
頑張って700万円貯めました！
6年間で36百万円返しました！！
転職で給与は倍増するも生活レベルは全く変えず。
この真面目さを武器に銀行に借換えの相談に行きます。
ボーナスなんか見たくない。
師走とはこのことさ〜#借換#太陽光 https://t.co/OtqAFD5ioL— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) December 23, 2023
銀行と面談が終り、銀行の感触と質問したかったことの確認結果を残しておこうと思います。
本日の記事
- 銀行の感触
- 私からの質問3点
- 銀行側からの逆提案
この記事からわかること
銀行が借換の相談に乗るとき何を重視しているかが分かります。
あくまで面談での感触なので確定ではありませんが。
この記事の想定読者
- 自分の信用を固定資産に変えたい人
- 不動産投資などでローンを抱える人
この記事を書いているなぎささん
自宅込みで不動産に1億円借入があります。
利払いにすると年間100万円も！
そのほとんどは不動産収入で回収できているのですが、なにぶん金利環境を改善したいと思っています。
さて本日の記事です。
銀行の感触
思いのほか良く驚きました。
銀行の質問１ 給与は上がったか
銀行には転職直後に内定承諾書を提出し、給与UP（見込み）による借換の相談をしていました。
その時は空振りで終わりましたが、今回は実績を持って再チャレンジです。
私の答え
想定以上です。
銀行の質問２ 4月のベースアップ有無
給与UPの原因に4月以降のベースアップありましたか？
私の答え
ありました。
（そか、すっかり忘れていた）
なので、おそらく次の4月も上がると思います。
銀行の質問３ 今後の給与見込み
家計全体として来年の見込みを教えてください。
私の答え
来年は今年より上がる予定です。
増加要因は下記４点
- （私）今年の1月はまだ前職給与だったが、来年からは現職給与でフルカウント
- （妻）今年の3月までは育休だったが、来年からは（給付金ではなく）給与としてフルカウント
- （私＋妻）転職や育休による賞与の在籍日数割引がなくなる
- （私＋妻）4月のベースUP
全体的な印象
こんな会話の後に色々と好印象の話が続きました。
当たり前ですが私は実業家ではなく、給与収入を本業として評価されているようです。
少し話はそれますが、
給与収入は定年退職をキーにした減価償却資産です。
ちゃんと他者価値が付くうちに、その信用を他の固定資産に鞍替えしないと先々がないと改めて思いました。
私からの質問3点
さて、私からの質問したかったこと下記3点をまとめておきます。
- 期間圧縮と返済軽減のどちらが好印象か
- 黒字物件でないと借換できないのか
- 仮想通貨の銀行評価有無
質問の意図と先方の答えをまとめていきます。
期間圧縮と返済軽減のどちらが好印象か
繰上返済のあれこれ〜
700万円繰上返済を
・返済額軽減にすると黒字化達成
・期間圧縮にすると支払利息を半減後者には借金からの解脱前倒しと
償却残による節税効果もある pic.twitter.com/Iut1RpJk6b— なぎささん 太陽光と不動産で夫婦3馬力を狙う (@nagisasan1234) December 16, 2023
同じ繰上返済でも期間圧縮の方が何かと事業者リーターンが大きいです。
- 利払額の圧縮効果が2倍違う
- 償却残の節税効果を残したまま稼げる
- 何より早期完済は一番のモチベーション
何もなければ期間圧縮を選びたいところ。
ただし事業としての黒字化はないので、見かけ上赤字のままでも銀行評価が付くのかを聞きたかった感じです。
銀行回答 そこはバランス でも…
期間圧縮か返済軽減か。その答えはバランス。
最低限の黒字をキープしつつ、余力の範囲で期間圧縮をするのが答えとのことでした。
ただし、即時黒字化させるだけの金融資産を別で持っていると言うことでしたら、赤字のままでも黒字評価の対象になるとの事。
（この予想外の好条件回答にはびっくりしました。）
黒字物件でないと借換できないのか
（ほぼ答えがでてしまいましたが）
借換検討をする上で一番のネックポイントは過去4期連続赤字ということろでした。（過去記事）
4期というのは今年のことです。
簡易課税制度により消費税納税額が激減（過去記事）するので、経営環境は予定通りかなり好転しますが、こうも赤字続きだと事業が回っていても見た目が悪いです。
この状況でも銀行評価はつくのか？
今まで自己資本ゼロで来たが、借換したいのならそれでは済まないのか？
銀行回答 一発黒字化の金融資産があればOK
他の事業や給与収入金融資産等で黒字化できる財務余力があるならオッケーとのことです。
仮想通貨の銀行評価有無
返済原資が700万円あるとは言え、現金は200万円です。
その他は仮想通貨が400万円、米国株が130万円。このどちらも借入金利の2.15%よりはずっといい利回りを出しています。あと、困ったときには5営業日以内に「小口で」現金化できるので、不動産よりずっと融通が利きます。
特に仮想通貨はそう。
銀行が「金融資産としての評価」をしてくれるのかが気になります。
こちとら、去年の6月から1年半、間を開けることなくずっと毎月1000ドルの積立をしてきました。
給与が半分で、妻が育休中の苦しい時にです。
銀行回答 仮想通貨はリスクはあれどもちろん！金融資産
最高の答えが来ました。
私が同じことを言っても、生活圏で同意してくれる人は誰一人いなかったので、自信が付きました。
思えば、「仮想通貨」と言っただけで、金額も取引所も口に出す前から
- 前職 副社長＋役員からはバカ扱いをされ
- 現職 課長＋部長からは心配され
- 親族にはそれ以前のキャッシュレス自体できてない人ばかりなので、話にならず
- ライフワークの教会と同窓会ではシニアすぎて、お金の話に怯えている（詐欺の注意喚起しすぎでしょ！）
毎月1000ドルも積立できていることに、いい意味ですごく好印象を持ってもらえました。
追加の質問 それならいっそ、返済原資は見せ金で終えたい
それならいっそ繰上げ返済原資はそのまま運用し続け、借換だけで攻めるのが良いのではと！
思わず追加の質問をしてしまいました。
4期連続赤字のコンプレックスがあったので、自己資金（＝繰上返済）なしには銀行はおうじてくれないとばかり思っていました。もしそれなしで、金利改善をできるならそれはベストです。
銀行回答 それも含めて検討できる
他で補填できる証明があれば、それはそれでOKとの事でした。
銀行側から逆提案
さて、お互い質問事項が解決したところで、改めて向こうから提案がありました。
繰上返済なしで借換一本の提案＋追加投資は？
要は貯めたお金をどう使うのがベストかという相談に来られたと思っています。
それであれば繰上返済で頑張るより、借換のみで考えた方が効果があると思います。
こちらも検討するので借換にかかる諸費用を教えてほしいとのことでした。
また着実に金融資産を積上げているのであれば、繰上返済より新たな物件購入を考えられてもどうかと。
私の意向
正直ここまでの好印象を想定していなかったので、追加購入の意向は現状なしと伝えました。
ただ、そもそもマンションをオフバランスしたのは、転職という信用力の鞍替えを不動産でもおこなうため。
買いたい！は本音だし。売ってしまって寂しいのも本音。
問題は具体的なものがないこと。
勤務実績1年を迎える2月以降に夢を託したいと思います。
運用方針の確認
給与は生活費と金融資産に！
信用は固定資産に！
改めて、運用方針に自信が付きました。
今の悩みは繰上返済の効果をどう見るか
年間の利息払い約100万円を見ると気が狂いますが、今の借入金利2.15%は他の運用商品と比べても割安。
仮想通貨の値上りはまだ序盤で、来年から再来年が本番。取り崩すには惜しい。
でも、太陽光を早期完済すれば、無税のまま自由に使えるお金が30万円も毎月生まれます。
手持ちの米国株130万円なんて、せいぜい4か月分で取り戻せる。
ポートフォリオのバランスをどーするのがいいのか・・・